Haus erben 13.11.2024: Aufgepasst vor diesen Fehlern: Ohne Probleme den Kindern
das Haus übertragen
https://www.blick.ch/life/ratgeber/aufgepasst-vor-diesen-fehlern-ohne-probleme-den-kindern-das-haus-uebertragen-id20312916.html
Martin Müller - Beobachter - Viele Eltern möchten ihr Haus
an ihre Kinder verschenken, um Streit zu vermeiden und das
Eigentum in der Familie zu halten. Aber Achtung: Immobilien
weiterzugeben, kann gefährlich sein. Viele verlieren so den
Anspruch auf Ergänzungsleistungen.
Die Immobilienpreise sind so hoch, dass für viele das eigene
Haus ein Wunschtraum bleibt. Es sei denn, man erhält es von
den Eltern geschenkt. Doch was für die Beschenkten ein
Volltreffer ist, kann für die Schenkenden ein Minenfeld sein.
Viele Eltern möchten ihr Haus oder ihre Wohnung zwar dereinst
den Kindern schenken, aber gleichzeitig weiterhin drin wohnen
bleiben, solange sie können.
Ein möglicher Umzug ins Alters- oder Pflegeheim löst auch
Befürchtungen aus: Geht dann das Haus drauf für all die teuren
Rechnungen? Können wir das nicht verhindern, wenn wir das Haus
jetzt schon den Kindern schenken? So einfach ist es nicht,
denn es lauern Fallstricke, wenn man später auf staatliche
Ergänzungsleistungen angewiesen sein könnte.
Die Immobilienpreise sind so hoch, dass für viele das
eigene Haus ein Wunschtraum bleibt. Es sei denn, man
erhält es von den Eltern geschenkt. Doch was für die
Beschenkten ein Volltreffer ist, kann für die Schenkenden
ein Minenfeld sein. Viele Eltern möchten ihr Haus oder ihre
Wohnung zwar dereinst den Kindern schenken, aber
gleichzeitig weiterhin drin wohnen bleiben, solange sie
können.
Ein möglicher Umzug ins Alters- oder Pflegeheim löst auch
Befürchtungen aus: Geht dann das Haus drauf für all die
teuren Rechnungen? Können wir das nicht verhindern, wenn wir
das Haus jetzt schon den Kindern schenken? So einfach ist es
nicht, denn es lauern Fallstricke, wenn man später auf
staatliche Ergänzungsleistungen angewiesen sein könnte.
Warum soll ich mein Haus den Kindern schenken?
Als Eigentümerin oder Eigentümer könnt ihr frei bestimmen,
wem ihr wann euer Eigentum schenkt oder verkauft. Auch den
Preis könnt ihr frei wählen.
Viele wollen das frühzeitig regeln, vor allem, wenn das
Haus in der Familie bleiben soll. Oft geht es auch darum,
möglichen Streit
nach dem Tod zu verhindern. Das funktioniert aber nur,
wenn ihr die Angelegenheit familienintern besprecht und die
Kinder nicht einfach vor vollendete Tatsachen stellt.
Gibt es auch Gründe, das nicht im Voraus zu regeln?
Sicher, ihr bleibt so flexibler. Vielleicht ändern sich im
Laufe der Zeit eure Wünsche oder die Bedürfnisse der Kinder.
Vielleicht braucht ihr auch einfach später das Geld, das
jetzt im Haus steckt – und das ihr mit einer Schenkung aus
der Hand geben würdet.
Wir wollen unser Haus verschenken, damit die Kinder es
auch behalten können, falls wir nachher ins Pflegeheim
müssen.
Das ist gefährlich. Grundsätzlich geht es nicht, dass ihr
euer Vermögen verschenkt und gleichzeitig auf staatliche
Hilfe für die Pflegeheimkosten angewiesen seid.
Falls ihr dereinst ins Alters- oder Pflegeheim umziehen
müsst und das nicht mehr selbst bezahlen könnt, habt ihr
zwar Anspruch
auf Ergänzungsleistungen (EL) – aber ihr verliert
diesen Anspruch, wenn ihr vorher zu viel Vermögen verschenkt
habt.
Ich habe gehört, dass das nur zehn Jahre zurück angeschaut
wird.
Das stimmt nicht. Es werden aber ab dem zweiten Jahr nach
der Schenkung pro Jahr rechnerisch 10’000 Franken abgezogen.
Wenn ihr euer Tochter also 100’000 Franken schenkt und ihr
zwölf Jahre später ins Pflegeheim müsst, spielt der
Vermögensverzicht keine Rolle mehr. Wenn ihr ihr aber das
Haus im Wert von einer Million Franken schenkt, erhaltet ihr
keine EL.
Mehr zur Übertragung
eines Hauses auf die Kinder
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus an Ihre
Kinder weiterzugeben, sollten Sie vorab ein paar
wichtige Überlegungen anstellen. Eine gute
Entscheidungshilfe dazu bietet das Merkblatt
«Haus zu Lebzeiten auf Kinder übertragen».
Also wird der Tochter das Haus wieder weggenommen?
Nein, die Schenkung wird nicht rückgängig gemacht. Aber ihr
erhaltet keine EL. Unter der Brücke schlafen müsst ihr
dennoch nicht, ihr habt auf jeden Fall Anspruch auf
Sozialhilfe. Aber deren Ansätze sind unter Umständen tiefer.
Und bevor ihr Sozialhilfe erhaltet, prüft das Amt, ob eure Kinder
euch finanziell unterstützen müsst.
Das ist die Verwandtenunterstützungspflicht?
Genau. Sie gilt aber nur für nahe
Verwandte in auf- oder absteigender Linie – also
Kinder oder Enkel. Und nur für jene, die in «günstigen
Verhältnissen» leben, wie es im Gesetzestext heisst. Was das
genau bedeutet, ist je nach Kanton unterschiedlich und zudem
meist auch verhandelbar.
Achtung: Verwandte können auch dann unterstützungspflichtig
sein, wenn das verschenkte Vermögen gar nicht ihnen zufiel.
Spielt es eine Rolle, ob wir das als Schenkung oder als
Erbvorbezug bezeichnen?
Nein – weder bezüglich der Frage, ob ihr dereinst EL
erhalten werdet, noch bezüglich Erbrecht. Schenkungen in
dieser Grössenordnung werden immer wie
ein Erbvorbezug behandelt und sind unter den Kindern
ausgleichspflichtig, wenn ihr sterbt.
Ihr könnt zwar das beschenkte Kind ausdrücklich von der
Ausgleichung befreien – aber seine Geschwister können
dennoch darauf beharren, ihren Pflichtteil
zu erhalten.
Können wir im Haus wohnen bleiben, wenn wir es
verschenken?
Ja, vorausgesetzt, ihr regelt das entsprechend. Ihr könnt
entweder ein
Wohnrecht oder eine Nutzniessung vereinbaren. Bei
beiden Varianten könnt ihr, solange ihr lebt (oder solange
es vereinbart ist), im Haus wohnen bleiben. Bei der
Nutzniessung könnt ihr es auch vermieten, etwa nachdem ihr
ins Altersheim zügelt. Wichtig ist, dass ihr die Regelung im
Grundbuch eintragen lasst.
Kostet uns die Übertragung etwas?
Für die Handänderung und den Eintrag im Grundbuch fallen
Gebühren und/oder Steuern und Notariatsgebühren an; die Höhe
ist je nach Kanton unterschiedlich, aber von einem
vierstelligen Betrag oder mehr solltet ihr schon
ausgehen.
Wohnrecht oder
Nutzniessung: Was ist besser?
Bei der Variante Wohnrecht darf die
berechtigte Person selber in der Liegenschaft wohnen.
Sie trägt – einer Mieterin ähnlich – die Kosten des
gewöhnlichen Unterhalts, die üblichen Nebenkosten
(Heizung, Wasser, Abwasser) und Verbrauchskosten
(Telefon, TV).
Bei der Variante Nutzniessungsrecht
kann die berechtigte Person entweder selber in der
Liegenschaft wohnen oder diese vermieten und den
Mietzins einkassieren. Sie muss zusätzlich auch die
Hypothekarzinsen, sämtliche Steuern und Abgaben sowie
die Versicherungsprämien zahlen. Einzig
ausserordentliche Auslagen wie grössere Reparaturen
tragen die Kinder als Eigentümer.
Die Unterschiede wirken sich also
insbesondere auf die Steuern aus. Bei der Nutzniessung
zahlt der Nutzniesser auf dem Eigenmietwert die
Einkommenssteuer und auf dem amtlichen Wert der
Liegenschaft die Vermögenssteuer. Die Kinder merken
also steuerlich nichts von der Eigentumsübertragung.
Anders beim unentgeltlichen Wohnrecht: Hier zahlen die
Eigentümer – also die Kinder – nach der Übertragung
die Vermögenssteuern. Der Wohnberechtigte versteuert
lediglich den Eigenmietwert als Einkommen.
Im Grundsatz gilt daher: Vermögende
Eltern, die die finanzielle Belastung der Kinder
möglichst gering halten wollen, sollten die
Nutzniessung wählen.
Müssen die Kinder Erbschafts- oder Schenkungssteuer
zahlen? Oder wir Grundstückgewinnsteuer?
Direkte Nachkommen bezahlen keine Erbschafts-
und Schenkungssteuer, Ausnahmen sind in den Kantonen
Appenzell-Innerrhoden, Neuenburg und Waadt möglich. Und wenn
ihr das Haus verschenkt, macht ihr ja keinen Gewinn, also
gibt es auch keine Grundstückgewinnsteuer.
Aber, Vorsicht: Wenn das Kind gleichzeitig Schulden erhält
(zum Beispiel die Hypothek) oder eine Verpflichtung eingeht
(Wohnrecht/Nutzniessung), spricht man rechtlich gesehen von
einer «gemischten Schenkung».
Je nach Kanton wird dann trotzdem Grundstückgewinnsteuer
erhoben, falls der unentgeltliche Anteil nicht mindestens
ein Viertel beträgt. Klärt das sorgfältig ab, und lasst euch
unbedingt beraten.
Die Hypothek von den
Eltern übernehmen?
Wenn Eltern das Haus an ihre Kinder verschenken,
sollten sie frühzeitig die Bank wegen der laufenden
Hypothek kontaktieren. Grundsätzlich gibt
es zwei Möglichkeiten:
Die Hypothek bei den Eltern belassen:
Dann müssen die Kinder als neue Eigentümer der
Liegenschaft jedoch der Hypothekarbank der Eltern
zur Absicherung ein Pfandrecht an ihrer Liegenschaft
einräumen. Ob die Bank dabei mitmacht, muss
abgeklärt werden – das ist in der Regel aber kein
Problem.
Die Kinder übernehmen die Hypothek von den
Eltern: Die Kinder müssen mit der Bank
abklären, zu welchen Bedingungen sie die Hypothek
übernehmen können. Die Bank ist nicht verpflichtet,
die Hypothekarschuld auf die Kinder zu übertragen –
oder ihnen eine Hypothek zu gleichen Konditionen zu
geben. Falls eine Nutzniessung vereinbart wurde,
sind es jedoch die Eltern, die eine Zinspflicht
gegenüber der Bank haben.
Wir haben nur ein Haus, aber mehrere Kinder. Wie lösen wir
das?
Theoretisch ist es möglich, jedem Kind einen Teil des
Hauses zu schenken. Doch oft ist das keine ideale Lösung,
meist will oder kann ja nur eines davon später effektiv im
Haus leben.
Wenn nur eines der Kinder das Haus erhält, muss es diesen
Vorteil gegenüber
seinen Geschwistern ausgleichen, jetzt oder nach dem
Tod der Eltern. Als Eltern könnt ihr zwar regeln, dass die
Begünstigung gewollt war und deshalb nicht ausgeglichen
werden müsse. Aber den Pflichtteil der anderen Erben könnt
ihr dadurch nicht aushebeln.
Das bedeutet: Das Kind muss die Geschwister auszahlen. Wenn
es dafür nicht genug Geld hat, können die anderen die Schuld
allenfalls als
Darlehen stehenlassen und erst später einfordern. Das
setzt aber voraus, dass alle Beteiligten einverstanden sind.
Wir möchten der Tochter das Haus günstig geben, aber sie
hat kein Geld.
Niemand zwingt euch, den vereinbarten Kaufpreis sofort bar
einzufordern. Ihr könnt den Betrag auch ganz oder teilweise
stehenlassen – als
Darlehen.
Regelt aber klar, wann und zu welchen Bedingungen das
Darlehen abbezahlt werden soll und wie viel Zins geschuldet
ist. Regelt auch, was passiert, wenn das Kind das Haus
später weiterverkauft: ob es den Gewinn zu gleichen Teilen
mit den übrigen Erben teilen muss.
Das klingt alles sehr kompliziert. Gibts keinen
einfacheren Weg?
Doch. Wenn ihr das Haus einem Kind zum Marktwert verkauft
oder zu einem nur unwesentlich darunter liegenden Preis, hat
das Ganze nichts mit Erbrecht zu tun. Der Verkauf spült Geld
in eure Kasse und hat auch keine Konsequenzen hinsichtlich
eines allfälligen späteren Pflegeheimaufenthalts.
Aber Voraussetzung ist, dass das Kind genügend Geld dafür
hat. Und ihr bezahlt unter Umständen eine
Grundstückgewinnsteuer.
Wie soll die Liegenschaft
übertragen werden?
Verkauf zum Verkehrswert, allenfalls
mit Gewährung eines Darlehens.
Verkauf unter dem Verkehrswert (als
sogenannte gemischte Schenkung) oder vollständige
Schenkung beziehungsweise Erbvorbezug.
Bei einer unentgeltlichen Übertragung
ist zu bedenken, dass dadurch der Anspruch auf
Ergänzungsleistungen später deutlich
reduziertoder gar verloren
sein kann.
Soll ein Wohnrecht oder ein
Nutzniessungsrecht begründet werden?
Was soll mit der Hypothek passieren?
Auf jeden Fall frühzeitig mit der Hypothekarbank Kontakt
aufnehmen.
Rechtzeitig die steuerlichen Fragen
mit dem Steueramt klären.
Auf dem Notariat die ungefähren
Kosten erfragen und alle weiter zu regelnden Punkte
besprechen und sich erklären lassen.
Nach der Übertragung der Liegenschaft die Versicherungen
überprüfen und anpassen (siehe Checkliste).
Erbvorbezug am 25.10.2025: Haus gegen Bargeld:
Erbvorbezug: Schenkung von Bargeld vs. Liegenschaft
https://www.nau.ch/blog/paid_post/erbvorbezug-schenkung-von-bargeld-vs-liegenschaft-67042803
Vontobel - Zürich - Sie denken über einen Erbvorbezug nach?
Lesen Sie hier, worauf Sie achten sollten, wenn Sie zu
Lebzeiten eine unentgeltliche Zuwendung an Nachkommen
planen.
Bei einem Erbvorbezug ist nicht die Höhe
der Schenkung allein ausschlaggebend.
Je nach Art der Schenkung wird nämlich auch
die künftige Wertentwicklung berücksichtigt.
Geben Sie deshalb zu Beginn klare
Anordnungen und halten Sie diese schriftlich fest.
Schenkung ist nicht gleich Schenkung: Bei einem Erbvorbezug
ist nicht nur die Höhe der Schenkung relevant, sondern auch,
ob Sie eine Liegenschaft oder Bargeld weitergeben wollen. Denn
die zukünftige Wertentwicklung kann für Ihre Erben zur
Herausforderung werden, wenn Ungleichheiten später
ausgeglichen werden müssen.
Möchten Sie Ihre Kinder oder Enkel zu Lebzeiten finanziell
unterstützen? Mit einer Schenkung können Sie Teile Ihres
Vermögens bereits heute weitergeben. Dabei ist Ihnen
wahrscheinlich wichtig, alle Nachkommen gleich zu behandeln,
sodass es später nicht zum Streit kommt.
Wünschen Sie eine Beratung?
Die Expertinnen und Experten bei Vontobel unterstützen Sie bei
der Planung Ihrer Vorsorge. Nutzen Sie einfach das
Kontaktformular und Vontobel setzt sich mit Ihnen in
Verbindung.
Jetzt kontaktieren
Eine gut gemeinte «Gleichbehandlung» wird erbrechtlich leider
oft zum Stolperstein. Denn die Höhe des Schenkungsbetrags
allein ist nicht ausschlaggebend.
Ein Zahlenbeispiel:
- Mutter Sandra schenkt ihrer Tochter Carola eine Liegenschaft
mit einem Verkehrswert von einer Million. Ihren Sohn David
möchte sie gleichstellen: Sie überweist ihm denselben Betrag
in bar, den er sogleich investiert.
- Nach dem Tod der Mutter wird der Erbvorbezug dem effektiven
Erbe angerechnet.
- Inzwischen ist der Wert der Immobilie gestiegen und beträgt
zwei Millionen. Davids Portfolio hat sich ebenfalls ansehnlich
entwickelt und seinen Wert auf zwei Millionen verdoppelt.
Wurden beide Kinder gleichbehandelt? Die rechtlich korrekte
Antwort lautet zur Überraschung vieler: Nein. Bei der
Immobilie ist der Verkehrswert am Todestag der Mutter
massgeblich, während beim Geldbetrag der Nominalwert, also die
ursprünglich erhaltene Million, zählt.
Vater Sohn
Ein Erbvorbezug sollte fair und ausgewogen unter den
Nachkommen erfolgen. Lassen Sie sich daher frühzeitig und
umfassend beraten. - Depositphotos
Anders ausgedrückt: Bei der Immobilie wird die Wertentwicklung
berücksichtigt, beim Bargeld nicht. In unserem Beispiel hätte
die Tochter also eine Million mehr erhalten als ihr Bruder.
Diesen Betrag müsste sie zur Ausgleichung bringen.
So können Sie böse Überraschungen vermeiden
Im obigen Beispiel könnte es zu einer Auseinandersetzung
zwischen den Geschwistern kommen. Etwa dann, wenn die Tochter
ihren Bruder nicht auszahlen kann. Das muss nicht sein.
Oftmals reicht es bereits aus, dass Sie klare Anordnungen
geben und diese schriftlich festhalten.
Über Vontobel
Wir sind ein international tätiges Investmenthaus mit
Schweizer Wurzeln. Seit der Gründung im Jahr 1924 befindet
sich Vontobel mehrheitlich im Besitz der Gründerfamilie und
ihrer Nachkommen. Dies ermöglicht es uns, unabhängig zu
bleiben, unsere Strategie langfristig zu verfolgen und Sie
stets nach bestem Wissen und Gewissen zu unterstützen und zu
beraten.
Rufen Sie uns an +41 58 283 64 46, gerne sind wir von Montag
bis Freitag von 08:00 – 18:00 Uhr für Sie erreichbar.
