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Der Vermieter. Meldungen (Teil 2)

Irrtümliche Mietminderung und Nichtbeachtung der Frist für die Nachzahlung hat fristlose Kündigung zur Folge -- Parkettpflege: regelmässig nachölen -- Staffelmieten schliessen Aufschlag wegen Renovierung aus -- D paradox: Hausordnung muss nicht für alle Mieter gleich sein -- Trennung soll dem Vermieter gemeldet werden -- überheizte Räume -- Kaution ist nicht für Mietrückstände verwendbar -- Sachen im Treppenhaus -- Halbwahrheiten -- Taubendreck mindert Miete -- das Recht auf 20 Grad in Deutschland -- Renovieren mit Fehlern kann teuer werden -- Rauchender Nachbar - Mietminderung in Deutschland berechtigt -- Mieter sollen wiederkehrende Mängel melden -- Deutschland: Kleine Reparaturen soll man selber machen -- Urinpfützen im Hauseingang sind Grund zur Mietreduktion -- Schlüsselverlust durch Raubüberfall bringt keine Haftung für Schlössertausch -- D: Mieter muss bei Auszug gar nicht streichen -- D: Schäden durch Polizeieinsatz müssen vergütet werden, wenn der Vermieter von den illegalen Machenschaften des Mieters nichts wusste -- D: enge Garageneinfahrt ist kein Mangel -- D: Erlaubnis für genügend Steckdosen -- Verkauf von Mietshäusern mit Mietstreitigkeiten: Die Mietstreitigkeit läuft weiter -- D: Befristete Mietverträge sind seit 2001 ungültig -- D: Keine Renovierungskosten für den Mieter, wenn der Vermieter den Handwerker alleine bestimmt -- D: Ungültige Klauseln zum Renovieren der Wohnung am Ende der Mietzeit -- D: Parkettboden muss bei Auszug nicht geschliffen und versiegelt werden - illegale Klausel -- WG hat häufig Mieterwechsel, das ist normal -- Fehlalarm durch Brandmelder in der Mietwohnung - wer ist zuständig? -- Deutschland: Vermietung an Prostituierte ist kein Hotelverhältnis -- Deutschland: Mieter muss vor dem Auszug die Wände "neutral" streichen -- Deutschland: Untermieter, die nicht gehen wollen, kann man nicht so einfach rauswerfen -- D: Kündigung wegen Gitarrenunterrichts -- Gitarrenunterricht verschwiegen und Beschwerden nicht ernst genommen - gekündigt -- Zigarettenrauch auf Nachbarbalkon muss geduldet werden

Meldungen

präsentiert von Michael Palomino

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11.7.2012: <Mietminderung wegen Irrtum: Mieter darf gekündigt werden> - vorher muss mit einem Sachverständigen abgeklärt werden, ob der Mangel auch vom Vermieter kam - Nachzahlunfsfrist 2 Monate

Schimmel und Kondenswasser kamen nicht vom Vermieter, sondern von der fehlenden Lüftung und von zwei Aquarien durch den Mieter.

aus: n-tv online; 11.7.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Mieter-darf-gekuendigt-werden-article6707271.html

<Wenn sich der Vermieter nicht um einen gemeldeten Wohnungsmangel kümmert, kann man die Miete mindern. Dabei sollte man allerdings sichergehen, dass der Vermieter den Mangel auch zu verschulden hat. Ansonsten droht schlimmstenfalls der Rauswurf.

Einem Mieter kann fristlos gekündigt werden, wenn er wegen eines irrtümlich angenommen Mangels an der Wohnung die Miete teilweise nicht bezahlt. Mieter sollten in Zweifelsfällen die Miete bis zu einer Klärung des mutmaßliche Mangels unter Vorbehalt weiterzahlen, nur dann sind sie vor einer fristlosen Kündigung geschützt, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden hat.

Im aktuellen Fall hatte der Mieter eines Einfamilienhauses wegen Schimmel und Kondenswasser die Miete um rund 20 Prozent gekürzt und das mit baulichen Mängeln begründet. Nachdem ein gerichtlich bestellter Sachverständiger dann festgestellt hatte, dass mangelnde Lüftung in Zimmern mit zwei Aquarien und einem Terrarium die Ursache der Schimmelbildung war, zahlte der Mieter den Rückstand von mittlerweile über 3400 Euro zwar nach – allerdings zu spät. Denn inzwischen hatte der Vermieter bereits fristlos gekündigt.

Zu Recht, wie der BGH entschied. Die Nachzahlungen kamen zu spät, weil die gesetzliche Frist von zwei Monaten bereits überschritten war. Ist ein Mieter länger im Rückstand, darf er fristlos gekündigt werden, auch dann, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig in Rückstand geraten ist. Für eine mildere Haftung und Privilegierung von Mietern besteht nach Ansicht des BGH auch dann kein Grund, wenn sie die Ursache eines Mangels fehlerhaft einschätzen. Im Zweifel könnten sie die Miete unter Vorbehalt zahlen, so dass sie nicht in Verzug geraten, wenn der Wohnungsmangel vor Gericht geklärt werden muss.

Quelle: n-tv.de, AFP>

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13.7.2012: <Wohnen: Parkett regelmäßig nachölen>

aus: n-tv online; 13.7.2012;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Parkett-regelmaessig-nachoelen-article6727926.html

Bad Honnef (dpa/tmn) - Damit das geölte Parkett so schön bleibt wie am Anfang, sollten besonders stark beanspruchte Stellen regelmäßig nachgeölt werden. Verbraucher sollten sich über das richtige Pflegematerial für ihren Boden informieren.

Für den gesamten Bodenbelag sei eine Nachbehandlung mit einem speziellen Pflegeöl zwei- bis dreimal im Jahr sinnvoll, erläutert der Verband der Deutschen Parkettindustrie in Bad Honnef. Das Ölen verhindere, dass andere Flüssigkeiten in die Holzoberfläche eindringen.

Im Gegensatz zur Lackschicht bei versiegeltem Parkett bildet das Öl aber keinen Film auf dem Holz. Dadurch können die offenen Poren des Materials dem Verband zufolge Luftfeuchtigkeit ungehindert aufnehmen und abgeben. Das wirke sich positiv auf das Raumklima aus. Verbraucher erkundigen sich am besten im Fachhandel, welches Öl sich für ihren Boden eignet.

Quelle: n-tv.de, dpa>


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Deutschland 6.8.2012: Staffelmieten schliessen Aufschlag wegen Renovierung aus

aus: Staffelmiete bietet auch Vorteile: Mieterhöhungen nicht erlaubt; 6.8.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Mieterhoehungen-nicht-erlaubt-article6898381.html

<Die Staffelmiete ist vom Vergleichsmietenverfahren abgekoppelt.

Alle ein oder zwei Jahre wird es teurer: Bei der Staffelmiete werden Mieterhöhungen schon im Voraus festgelegt. Damit wird allerdings auch ein Aufschlag für Renovierungen ausgeschlossen.

Mieter und Vermieter können eine sogenannte Staffelmiete vereinbaren. Damit werden für einen bestimmten Zeitraum Mieterhöhungen im Voraus vereinbart, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Die Vereinbarung über eine Staffelmiete ist zeitlich nicht beschränkt. Im Mietvertrag muss entweder der Erhöhungsbetrag oder der Gesamtbetrag der erhöhten Miete angegeben sein. Die Miethöhe darf nach jeder Erhöhung mindestens ein Jahr lang nicht verändert werden.

Ein Staffelmietvertrag bringt beiden Vertragsparteien Planungssicherheit, den Vermieter und Mieter wissen von Beginn des Mietverhältnisses an, wie hoch die Miete sein wird. Dabei gibt es gleichermaßen Vorteile für Vermieter und Mieter.

Für den Eigentümer spricht, dass sich die Miete automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten erhöht. Der Vermieter muss den Mieter nicht noch besonders auffordern, die erhöhte Miete zu zahlen. Damit entfällt auch die Notwendigkeit, die Mieterhöhung jeweils besonders zu begründen. Der Verweis auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten entfällt daher ebenfalls. Die Staffelmiete ist dadurch vom Vergleichsmietenverfahren abgekoppelt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nur insoweit bei der Frage berücksichtigt, ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt.

Darüber hinaus können Staffelmieten im Mietvertrag mit einem Kündigungsausschluss kombiniert werden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs darf auch in einem Mietvertrag über Wohnraum das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden.

Wichtig für einen Mieter: Bei einer Staffelmiete sind weitere Mieterhöhungen, beispielsweise im Zuge von Modernisierungen, ausgeschlossen. Und interessant für Vermieter: Das Kündigungsrecht des Mieters kann in diesem Modell für bis zu vier Jahre ausgeschlossen werden, so Haus & Grund.

Quelle: n-tv.de, dpa/awi>


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20.8.2012: D paradox: Die Hausordnung muss nicht für alle Mieter gleich sein - aber "unangemessen benachteiligen" geht nicht

aus: Recht: Hausordnung muss nicht für alle Mieter gleich sein; 20.8.2012;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Hausordnung-muss-nicht-fuer-alle-Mieter-gleich-sein-article7013526.html

<Berlin (dpa/tmn) - Auch wenn der Name etwas anders vermuten lässt: Eine Hausordnung muss nicht für alle Mieter im Haus die gleichen Regeln beinhalten. Entscheidend ist, was im Vertrag des Einzelnen steht.

Es kann durchaus vorkommen, dass ein Mieter bei der Nachtruhe oder den Putzpflichten strengere Regeln erfüllen muss als andere. «Die Hausordnung ist Bestandteil des einzelnen Mietvertrages», erklärt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. Meist achteten Vermieter aber darauf, dass alle Mieter sich an ähnliche Regeln halten müssen.

Grundsätzlich hätten Mieter kein Recht darauf, gleich behandelt zu werden. «Das ist so ähnlich wie bei der Höhe der Miete», erklärt Wüstefeld. «Auch da kommt es ja durchaus vor, dass mein Nachbar 100 Euro weniger im Monat zahlt.» Generell gilt: Mit seiner Unterschrift akzeptiere der Mieter die Regelungen des Mietvertrages. Dazu gehöre neben der Miethöhe auch die Hausordnung.

Unangemessen benachteiligen dürfe der Vermieter einzelne Mietparteien allerdings nicht, erklärt der Mietrechtsexperte. Beginnt die vorgeschriebene Nachtruhe bei einem Mieter eine Stunde früher als bei anderen, sei das noch zulässig. «Wenn ein Mieter schon ab 18.00 Uhr ruhig sein muss, der andere aber erst ab 22.00 Uhr, ist das sicher nicht zulässig.»

Quelle: n-tv.de, dpa>


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22.8.2012: <Privat ist privat? Trennung geht auch Vermieter an>

aus: n-tv online; 22.8.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Trennung-geht-auch-Vermieter-an-article7009566.html

<Wenn die Liebe ein Ende hat, muss mindestens einer aus der gemeinsamen Wohnung weichen. Aber wer? Die Entscheidung ist keine reine Privatangelegenheit - manchmal muss ein Gericht urteilen, und in jedem Fall muss der Vermieter informiert werden.

Wer nach einer Trennung aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, hängt nicht unbedingt davon ab, wer die meisten Kosten für sie getragen hat.

Grundsätzlich gilt, dass eine Trennung oder Scheidung eines gemeinsam lebenden Paares auf das Mietverhältnis als solches keine Auswirkungen hat. Geschieden werden nur die Ehegatten, nicht Mieter und Vermieter. Führt die Trennung dazu, dass beide Mieter die Wohnung aufgeben wollen, so müssen sie den Mietvertrag gemeinsam gegenüber dem Vermieter kündigen.

Wenn beide Mieter sind, müssen sie auch beide die Kündigung erklären. Wenn beide ausziehen wollen, ist das in der Regel auch kein Problem. Es wird ein Kündigungsschreiben aufgesetzt, dass von den Mietern unterschrieben wird und dem Vermieter übersandt wird. Außer bei einem temporären Verzicht auf das Kündigungsrecht ist das mit einer Frist von drei Monaten im Rahmen einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages möglich.

Wenn einer der beiden Ex-Partner in der Wohnung verbleiben möchte, muss auch dem Vermieter Bescheid gegeben werden. Denn dieser müsse darüber informiert werden, wer in der ehemals gemeinsamen Wohnung bleibe, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Sobald der Vermieter diese Mitteilung erhalte, trete der verbleibende Partner anstelle des anderen in den Mietvertrag ein. Waren beide Partner Mieter der Wohnung, setze der verbleibende Partner das Mietverhältnis fort.

Wenn sich die Ehepartner nicht einigen können, müsse ein Gericht entscheiden. Dabei dürfe in der Regel derjenige Ehepartner in der Wohnung bleiben, der in stärkerem Maße auf die Wohnung angewiesen ist. Berücksichtigt würden sowohl die Lebensverhältnisse des Paares als auch die der im Haushalt lebenden Kinder. Die gleichen Regelungen gelten auch bei der Aufhebung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft.

Der Vermieter habe bei all diesen Entscheidungen kein Mitspracherecht. Er könne das Mietverhältnis jedoch innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der künftige Mieter beispielsweise zahlungsunfähig ist.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa>


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24.8.2012: Überhitzte Räume müssen genau mit Messtechnik bewiesen werden

aus: n-tv online: Recht: Mietkürzung nicht automatisch bei überhitzten Büroräumen; 24.8.2012;
http://www.n-tv.de/ticker/Beruf/Mietkuerzung-nicht-automatisch-bei-ueberhitzten-Bueroraeumen-article7051296.html

<Berlin (dpa/tmn) - Zu warm zum Arbeiten: Wenn die Sonne auf das Gebäude brennt und die Luft im Büro steht, fällt es schwer sich zu konzentrieren. Soll dies jedoch als Mangel an gemieteten Büroräumen durchgehen, muss der Mieter das gut belegen können.

Überhitzte Büroräume rechtfertigen nicht ohne weiteres eine Mietkürzung. Das berichtet die «Monatsschrift für Deutsches Recht» unter Berufung auf ein Urteil des Kammergerichts Berlin. Das gilt vor allem dann, wenn der Mieter lediglich pauschal behauptet, die Innenraumtemperatur sei den Mitarbeitern nicht zumutbar (Aktenzeichen: 8 U 48/11).

In dem verhandelten Fall hatte ein Gewerbemieter einen Teil der Miete mit der Begründung einbehalten, in den Büroräumen sei es im Sommer zu warm. Konkret meinte der Mieter, in der warmen Jahreszeit herrschten in den Räumen «nahezu durchgängig 30 Grad Celsius und mehr».

Dem Kammergericht war diese Mängelbeschreibung zu pauschal. Es sei allgemein bekannt, dass nicht jeder Sommer gleich warm und sonnig verlaufe, befanden die Richter. Bei einem behaupteten baulichen Mangel müsse der Mieter präzise Angaben über die konkreten Außentemperaturen und die Innenraumtemperatur machen.

Quelle: n-tv.de, dpa>


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Augsburg 27.8.2012: Kaution ist nicht für Mietrückstände verwendbar

aus: n-tv online: Fristlose Kündigung wirksamKaution nicht für Mietrückstände; 27.8.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Kaution-nicht-fuer-Mietrueckstaende-article7066971.html

<Mieter können Mietrückstände nicht mit ihrer Kaution begleichen - und auch nicht mit den Zinsen, die die Kaution abwirft. Das hat das Amtsgericht München entschieden.

Während eines laufenden Mietverhältnisses kann der Mieter nicht seine beim Vermieter hinterlegten Kaution gegen offenstehende Mietrückstände verrechnen. In dem konkreten Fall hatte ein Mann wegen Zahlungsschwierigkeiten für zwei Monate seine Miete nicht gezahlt und deshalb eine Räumungsklage kassiert. Seinerzeit übernahm die Stadt München die ausstehenden Mieten, wodurch die Kündigung unwirksam wurde.

Kurze Zeit später zahlte der Mieter aber erneut die Miete nicht. Darauf kündigte die Vermieterin abermals. Nachdem der Mieter nicht auszog und auch die Mieterückstände nicht bezahlte, erhob die Vermieterin Räumungsklage vor dem Amtsgericht München.

Vor dem Amtsgericht erklärte er, er habe seine Vermieterin gebeten, für die ausstehenden Mietzahlungen die hinterlegte Kaution einzubehalten. Wenigstens die Zinsen, die beim Anlegen der Kaution entstanden seien, habe sie ihm auf die Mietschuld anrechnen müssen, argumentierte er. Das Gericht wies dies zurück. Die zuständige Richterin beim Amtsgericht München gab jedoch der Vermieterin recht und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Der Mieter habe sich mit zwei Monatsmieten in Verzug befunden, so dass die fristlose Kündigung wirksam sei. Während eines laufenden Mietverhältnisses habe der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, so dass er gegen die Mietzinsforderungen nicht hatte aufrechnen können.

Dass der Mieter behauptete, er habe ein Zurückbehaltungsrecht auf die Kaution, weil die Vermieterin ihn nicht über die Anlage des Geldbetrags und die Höhe der Zinsen informiert habe, wies das Gericht ebenfalls zurück. Ein mögliches Zurückbehaltungsrecht wegen eines Auskunftsanspruches gegen die Vermieterin bezüglich der Höhe der Kautionszinsen würde einen Verzug nur ausschließen, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt werde. Hier habe der Mieter das Zurückbehaltungsrecht aber erstmals im Februar vorgetragen. Zu diesem Zeitpunkt sei er aber bereits in Verzug gewesen und die Kündigung damit wirksam.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa>


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Deutschland 10.9.2012: Sachen im Treppenhaus: <Recht: Was Mieter im Treppenhaus abstellen dürfen> - Kinderwagen und Fussmatten sind garantiert

aus: n-tv online; 10.9.2012;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Was-Mieter-im-Treppenhaus-abstellen-duerfen-article7178296.html

<Berlin (dpa/tmn) - Kinderwagen sind erlaubt, Schuhschränke nicht unbedingt: Mieter dürfen nicht alles im Treppenhaus abstellen. Eine ganze Reihe von Urteilen steckt ab, was geht.

In Treppenhäusern und Fluren dürfen sich Mieter nicht ungehemmt ausbreiten. So sind Blumenkübel oder ein kleiner Schuhschrank nur erlaubt, wenn Mitbewohner dadurch im Treppenhaus nicht beeinträchtigt werden, erklärt der Deutsche Mieterbund in Berlin mit Blick auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Köln (Aktenzeichen: 222 C 426/00).

Fußmatten hingegen dürfen Mieter vor ihrer Tür auslegen. Weder der Vermieter noch die Nachbarn können einwenden, sie seien überflüssig, gefährdeten die anderen Treppenhausbenutzer oder behinderten die Hauswartfrau bei der Reinigung des Treppenhauses. Denn Fußmatten vor der Wohnungstür sind allgemein üblich, entschied das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen: 19 C 27/98). Hier dürfen bei schlechter Witterung auch Schuhe abgestellt werden, befand das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen: 15 W 168169/88).

Auch Kinderwagen dürfen im Eingangsbereich des Hausflurs abgestellt werden. Allerdings darf es dadurch nicht zu erheblichen Belästigungen für die Nachbarn kommen, entschieden der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: V ZR 57/06) und das Amtsgericht Aachen (Aktenzeichen: 84 C 512/07). Das gilt selbst dann, wenn laut Mietvertrag das Abstellen des Kinderwagens ausdrücklich verboten ist.

Quelle: n-tv.de, dpa>



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22.9.2012: Halbwahrheiten

aus: Spiegel online: Verbraucherschutz: Die größten Irrtümer im Mietrecht; 22.9.2012;
http://www.spiegel.de/wirtschaft/irrtuemer-im-mietrecht-was-duerfen-mieter-und-vermieter-a-849404.html

Mietvertrag: Gerüchte und Halbwahrheiten

Einmal im Monat darf man feiern, und wer drei Nachmieter stellt, kommt sofort aus dem Vertrag raus: In kaum einem Lebensbereich kursieren so viele Halbwahrheiten wie im Mietrecht. Hier sind die häufigsten Irrtümer - und die Erklärungen, was wirklich stimmt.

Unverschämt und chaotisch die einen, gierig und pedantisch die anderen: Wenn Mieter über Vermieter reden (und umgekehrt), lassen sie meist kein gutes Haar aneinander. Für Eckard Pahlke, Vorstandsvorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, sind auch die diversen Mythen rund ums Mietrecht Ursachen für das zerrüttete Verhältnis: "Viele Gerüchte, Halbwahrheiten und Irrtümer halten sich bereits seit Jahrzehnten hartnäckig."

Er hat die Missverständnisse gesammelt, die täglich in Form von Fragen und Klagen bei ihm und den Rechtsanwälten des Mietervereins landen. Auch die Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer und die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund führen Listen mit den häufigsten Irrtümern im Mietrecht. Interessant: Es irren Mieter und Vermieter in gleichem Maße. Hier die größten Mietrechts-Mythen auf beiden Seiten.

1. Die heiligen drei Nachmieter

Viele Mieter meinen, sie könnten einen Vertrag vorzeitig auflösen, indem sie dem Wohnungs- oder Hauseigentümer drei potentielle Nachfolger vorstellen. Ein Irrtum. Verträge sind immer einzuhalten. Nur mit der Einwilligung von Vermieter und Mieter kann ein Mietverhältnis verkürzt werden - egal ob mit oder ohne Nachmieter.

2. Das "Abwohnen" der Kaution

Wer auszieht, möchte meist schnell seine Mietkaution zurückhaben. Zu Recht. Auf juristisch wackligen Beinen aber steht die verbreitete Auffassung, man brauche drei Monate vor dem festgelegten Auszugstermin keine Miete mehr bezahlen, weil das der Summe der hinterlegten Kaution entspricht. Dieser Glaube kann für den Mieter teuer werden: Der Vermieter hat beim "Abwohnen" der Kaution das Recht, einen gerichtlichen Mahnbescheid zu beantragen. Festgelegt sind Rechte und Pflichten rund um die Kaution in Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

3. Einmal im Monat darf jeder laut feiern

Das ist falsch. Das Mietrecht verbietet Partylärm grundsätzlich. Ausnahmen sind wichtige und seltene Anlässe wie eine Hochzeit oder Taufe. Laut Mieterbund muss niemand eine lautstarke Party ertragen. Auch nicht einmal im Monat oder Jahr, und vor allem nicht, wenn die ab 22 Uhr beginnende Nachtruhe gestört wird.

4. Bei Mängeln dürfen Mieter automatisch die Miete einbehalten

Das stimmt so nicht. Je nachdem wie sehr die "Gebrauchstauglichkeit" der Wohnung durch die Schäden eingeschränkt wird, können Mieten prozentual gemindert werden. Festgelegt ist das im Paragraf 536 des BGB. Allerdings nur, wenn dem Vermieter der Schaden umgehend mitgeteilt wurde. Um die Höhe der Mietminderung zu ermitteln, sollte professioneller Rat eingeholt werden - zum Beispiel bei einem Mieterverein.

5. Mietminderungen sind grundsätzlich nicht möglich

Dieser Irrtum hält sich hartnäckig auf der Seite der Vermieter. Er darf nicht weiter auf die volle Miete pochen, wenn Schäden an der Wohnung nachgewiesen sind. Selbst wenn er bereits die Reparatur in Auftrag gegeben hat, muss der Vermieter prozentuale Mietminderungen akzeptieren. Auch hier sollte der Paragraf 536 des BGB konsultiert werden.

6. Wer nicht zahlt, fliegt raus

Nein. Kündigt ein Vermieter seinem Mieter kurzfristig, weil der mit der mit der Miete in Rückstand ist, darf der Vermieter die Wohnung dennoch nicht räumen lassen. Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, kann nur ein Prozess mit anschließendem Räumungsurteil den säumigen Mieter herausklagen. Details liefert Paragraf 543 des BGB.

7. Der Vermieter kann Untermieter generell verbieten

Auch das ist falsch. Eine teilweise Untervermietung kann ein Vermieter nicht verbieten. Allerdings muss der Mieter um Erlaubnis fragen (Paragraf 540 BGB), wenn er eine Wohngemeinschaft gründen will. Diese muss der Vermieter akzeptieren (Paragraf 553 BGB), wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, mit anderen zusammen zu wohnen. Berechtigte Interessen sind zum Beispiel finanzielle Schwierigkeiten oder der Wunsch, in einer Gemeinschaft zu leben.

8. Mieter müssen bei Ein- oder Auszug die Wände streichen

Laut Mieterbund sind zwei Drittel aller Klauseln rund um die sogenannten Schönheitsreparaturen unwirksam. Entscheidend ist die Formulierung im Vertrag. Innerhalb der üblichen Fristen von drei, fünf und sieben Jahren kann der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Unwirksam ist jedoch ein Passus, in dem steht, dass der Mieter in jedem Fall bei Auszug die Wände streichen muss - nachzulesen im BGB, Paragraf 534.

9. Die Mär vom schlechten Lüften

In unzähligen Wohnungen gibt es Probleme mit feuchten Wänden. Mieter hören oft von ihren Vermietern, sie würden schlecht lüften. Der Mieter habe dadurch den Schaden selbst verursacht. Feuchtigkeitsflecken haben jedoch laut Mieterverein in den meisten Fällen bauliche Ursachen. Der Vermieter sollte die Schäden lieber professionell begutachten und beheben lassen, als mit dem Mieter einen teuren Prozess ums richtige Lüften zu führen - denn dabei stehen seine Chancen laut Mieterbund schlecht.

10. Vermieter haben Anspruch auf einen Zweitschlüssel

Nein. Allein der Mieter entscheidet, wer uneingeschränkten Zugang zur Wohnung erhält. Will der Vermieter in die Wohnung, muss er sich rechtzeitig anmelden und den Grund nennen. Es gibt dazu eine Reihe von Urteilen zu Gunsten der Mieter, zum Beispiel vom Amtsgericht Köln (Aktenzeichen: 217C483/93). Demnach darf der Mieter, wenn er nicht in den Besitz sämtlicher Schlüssel gelangt, sogar das Schloss auswechseln lassen - auf Kosten des Vermieters.

11. Die Kaution muss erst nach sechs Monaten zurückgezahlt werden

Viele Vermieter meinen, sie hätten nach Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich noch sechs Monate Zeit, um Nebenkosten und Kaution abzurechnen und auszuzahlen. Falsch - die Abrechnung hat in angemessener Frist zu erfolgen. Diese beträgt etwa drei Monate. Falls eine Nebenkostennachforderung zu erwarten ist, darf nur ein Teil der Kaution einbehalten werden. Geregelt wird das im Paragraf 548 BGB.>


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25.9.2012: <Taubendreck mindert Miete>

aus: Vermieter muss wilde Tiere abwehren: Taubendreck mindert Miete; 25.9.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Taubendreck-mindert-Miete-article7307461.html

<Eigentum verpflichtet. Dies gilt erst recht, wenn dieses Eigentum andern zur Miete überlassen wird und der Gebrauchswert der Wohnung wegen Verschmutzung, Geruchsbelästigung, Lärm und Gesundheitsgefährdung erheblich eingeschränkt ist.

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten. Dazu gehört auch, dass er Beeinträchtigungen, die zu einer Gesundheitsgefährdung des Mieters und zu einer Verschmutzung der Mietsache führen können, abwendet.

Im verhandelten Fall minderte der Mieter einer Mietwohnung die Miete um 10 Prozent wegen Taubendrecks und verlangte die Beseitigung der damit einhergehenden Mängel. Am überstehenden Dachgebälk des Hauses ließen sich Tauben nieder und verunreinigten durch Kot und Dreck den Hauseingang sowie die zur Wohnung des Mieters gehörenden Fensterbänke. Dagegen klagte der Mieter.

Das Amtsgericht Altenburg hielt eine Mietminderung von 10 Prozent für angemessen, denn der Taubenkot beeinträchtigte die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die erhebliche Verschmutzung im Hauseingangsbereich führte dazu, dass der Taubenkot, und damit auch Krankheitserreger, über Anhaftungen an den Schuhen in die Wohnung des Mieters gelangen konnten. Die Verschmutzung der Fensterbänke hatte ebenfalls zur Folge, dass durch Wind die Exkremente ins Innere der Wohnung übertragen werden konnten. Damit verbunden war eine Einschränkung der Fensternutzung.

Das Amtsgericht führte weiter aus, dass aus der Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die Verpflichtung des Vermieters folgt, Beeinträchtigungen, die zu einer Gesundheitsgefährdung des Mieters und zu einer Verschmutzung der Mietsache führen können, abzuwenden. Die Verpflichtung des Vermieters, den vertragsgemäßen Gebrauch zu gewähren, schließt auch Abwehrmaßnahmen gegenüber wilden Tieren ein, soweit technische Möglichkeiten hierfür bestehen.

Noch höher darf eine Mietminderung ausfallen, wenn vor den vermieteten Räumen eine Taubenbrut großgezogen wird. Da in dem vor dem Amtsgericht Pforzheim verhandelten Fall die Vögel auf den Fenstersimsen von Wohn- und Schlafzimmer nisteten, durfte die Mietzahlung um 30 Prozent gekürzt werden. Der Gebrauchswert der Wohnung sei wegen Verschmutzung, Geruchsbelästigung, Lärm und Gesundheitsgefährdung erheblich eingeschränkt, urteilte das Gericht.

Quelle: n-tv.de, awi>





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3.10.2012: Das Recht auf 20 Grad am Tag in Deutschlands Wohnungen - in der Nacht 18 Grad

aus: n-tv online: Wohnung zu kalt?Mieter hat Anspruch auf 20 Grad; 3.10.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Mieter-hat-Anspruch-auf-20-Grad-article7373701.html

<Wenn es draußen kalt wird, will man es wenigstens in den eigenen vier Wänden kuschelig warm haben. Mieter haben sogar das Recht auf eine bestimmte Temperatur. Ist diese nicht zu erreichen, gilt das als Mangel.

Mieter müssen im Herbst und Winter die Möglichkeit haben, ihre Wohnung auf 20 bis 22 Grad aufzuheizen. Ist dies nicht möglich, sei das ein Mangel, erklärt der Mieterverein München. Der Mieter könne in diesem Fall seine Miete kürzen. Fällt die Heizung im Winter ganz aus, könnten Mieter fristlos kündigen.

Die Heizperiode beginnt üblicherweise am 1. Oktober. In vielen Fällen sei dieser Zeitpunkt im Mietvertrag festgehalten.

Allerdings reicht es nach Angaben des Mietervereins aus, wenn die Räume von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr entsprechend warm werden. In der Nacht dürfe der Vermieter die Heizung zurückfahren, um Energie zu sparen. Dann gelte eine Temperatur von 18 Grad in den Wohnungen als angemessen.  Im Winter kann der Vermieter dagegen auch verpflichtet sein, die Heizung durchgehend in Betrieb zu halten, wie unter anderem das Amtsgericht Springe entschieden hat.

Darüber hinaus ist dem Mieter laut Rechtsprechung nicht zuzumuten, an sehr kalten Sommertagen zu frieren oder eine Gesundheitsgefährdung zu riskieren. So muss der Besitzer dem Mieterbund zufolge spätestens dann heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18 Grad sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als ein bis zwei Tage anhält.

Beim Warmwasser in Bad und Küche werde eine Temperatur von 45 Grad als üblich angesehen. Hier dürfe es nicht zu lange dauern, bis das warme Wasser kommt - spätestens nach 10 Sekunden sollte das Wasser aus der Dusche warm sein.

Vermieter versuchen sich mit­unter vor einer Mietminderung wegen einer defekten Heizung oder schlechten Isolierung zu schützen. Sie schreiben dann etwa in den Vertrag: "Als vertragsgemäße Erfüllung gilt eine Temperatur in den Miet­räumen von mindestens 18 Grad für die Zeit zwischen 9 Uhr und 21 Uhr." Das ist zu kalt, deswegen ist die Klausel unwirksam entschied das Landgericht Berlin.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa>

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10.10.2012: Renovieren mit Fehlern kann teuer werden: Lackfarbe statt Wandfarbe, Farbflecken auf Leisten, Rahmen und Steckdosen

aus: Wohnen: Fehler beim Renovieren können teuer für Mieter werden; 10.10.2012;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Fehler-beim-Renovieren-koennen-teuer-fuer-Mieter-werden-article7427186.html

<Wetzlar (dpa/tmn) - Grell gestrichene Wände oder Lackfarbe auf den Türen: Solche Verschönerungen der Wohnung können Mieter beim Auszug teuer zu stehen kommen. Das bestätigte jüngst wieder ein Gerichturteil.

Für Mieter können Fehler bei Schönheitsreparaturen teuer werden. Denn wer die Wohnung unsachgemäß renoviert, muss dem Vermieter unter Umständen Schadenersatz zahlen, entschied das Amtsgericht Wetzlar (Az: 38 C 264/12 (38)). Das berichtet die Zeitschrift «Das Grundeigentum» des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Berlin.

In dem Fall hatte ein Mieter vor seinem Auszug die Wände mit Lackfarbe statt mit üblicher Wandfarbe gestrichen. Auch Fußbodenleisten, Türrahmen, Steckdosen und Lichtschalter hatten Farbe abbekommen. Der Nachmieter musste die Tapeten entfernen und bekam dafür vom Vermieter 300 Euro. Diesen Betrag behielt der Vermieter von der Kaution des Vormieters ein, der das allerdings nicht akzeptieren wollte und vor Gericht zog.

Ohne Erfolg: Die Richter gaben dem Vermieter Recht. Denn die Wohnung wies deutliche Mängel auf. Da der Mieter diese zu verantworten habe, müsse er Schadenersatz leisten. Mehr als 300 Euro sprachen die Richter dem Vermieter in diesem Fall allerdings nicht zu. Denn er habe es versäumt, glaubhaft nachzuweisen, dass ein höherer Schaden entstanden ist.

Quelle: n-tv.de, dpa>

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31.10.2012: Rauchender Nachbar - Mietminderung in Deutschland berechtigt

aus: n-tv online: Gebrauchstauglichkeit gemindert: Mietminderung wegen Rauchern; 31.10.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Mietminderung-wegen-Rauchern-article7613021.html

<Zigarettenrauch zieht durch Ritzen oder geöffnete Fenster. Mitunter kommt der Gestank selbst durch eine geschlossene Wohnungstür. Zieht der Rauch auch in die anderen Wohnungen eines Mietshauses, kann das für nichtrauchende Nachbarn zu einer Belastung werden. Doch diese können sich wehren.

Dringt in die Wohnung wegen rauchender Nachbarn Zigarettenrauch ein, so sind die beeinträchtigten Mieter zu einer Mietminderung in Höhe von 5 Prozent berechtigt. Das hat das Landgericht Hamburg entschieden.

In dem verhandelten Fall minderten die Mieter einer Dachgeschosswohnung ihre Miete wegen rauchender Mitmieter. Die unter den Mietern wohnenden Nachbarn waren starke Raucher und rauchten auf dem Balkon, so dass der Rauch nach oben stieg und durch die geöffneten Fenster in die Wohnung eindrang. Der Vermieter erkannte die Minderung nicht an und verlangte Zahlung der ausstehenden Miete. Das Amtsgericht Hamburg hat durch sein Urteil dem Vermieter recht gegeben und verurteilte die Mieter zur Zahlung der ausstehenden Miete. Dagegen legten die Mieter Berufung ein.

Das Landgericht Hamburg entschied zugunsten der nichtrauchenden Mieter. Die vertraglich vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit  ist demnach erheblich gemindert. Die Mieter in der Wohnung unter den Beklagten rauchten in erheblichem Maß, so dass Rauch in die Dachgaube und die Wohnung der Beklagten zog. Es war dabei nicht erforderlich, dass der Rauch vollständig in die Wohnbereiche der Beklagten eindrang. Zur Bejahung einer Störung genügt, dass ein unangenehmer Geruch wahrzunehmen war. Dadurch wurde das Belüften bzw. die Nutzung der Dachgaube beeinträchtigt.

Das Landgericht hielt dementsprechend eine Minderungsquote von 5 Prozent für angemessen.

Eine Mietminderung wegen rauchender Mieter in den umliegenden Wohnungen ist nach Ansicht des Landgerichtes nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Zwar kann der Vermieter keinen Schadenersatzanspruch gegen rauchende Mieter geltend machen, aber  in diesem Fall war nicht das Verhältnis zwischen Vermieter und rauchenden Mieter betroffen, sondern das Verhältnis zwischen Vermieter und einem anderen Mieter. Der Vermieter ist zwar verpflichtet, das Rauchverhalten eines Mieters zu akzeptieren, dies hindert aber nicht den beeinträchtigten Mieter daran, die Rauchbelästigung als Mangel geltend zu machen. Bei einem beiderseits unverschuldeten Mangel hat der Vermieter den Nachteil zu tragen.

Quelle: n-tv.de, awi>

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1.11.2012: Mieter sollen wiederkehrende Mängel melden - Auszug einfach so ohne Frist geht nicht

aus: n-tv online: Mieter in der Pflicht: Wiederkehrende Mängel anzeigen; 1.11.2012;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Wiederkehrende-Maengel-anzeigen-article7624991.html

<Manchmal ist es schwierig, Schäden in der Wohnung richtig in den Griff zu bekommen. Dann wird es für die Mieter lästig, sich immer wieder beim Vermieter zu beschweren. Doch genau dies sollten sie tun.

Mieter müssen Mängel in der Wohnung immer ihrem Vermieter anzeigen. Das gilt auch, wenn derselbe Mangel immer wieder auftritt. Tun sie das nicht, haben sie kein Recht auf Schadenersatz, berichtet der Mieterverein München unter Berufung auf eine Entscheidung des Amtsgerichts München.

In dem verhandelten Fall war in der Wohnung eines Ehepaares innerhalb kurzer Zeit zweimal Schimmel in allen Zimmern aufgetreten. In beiden Fällen hatten die Mieter den Mangel angezeigt. Zunächst behandelte der Hausmeister des Anwesens  den Schimmel daraufhin mit einem Schimmelbeseitigungsspray. Beim zweiten Befall beauftragte der Vermieter einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung des Schimmels.

In einem Schreiben teilten die Mieter dem Vermieter mit, dass der Schimmel zwar aktuell beseitigt sei, sie allerdings befürchten, dass er erneut auftreten könnte und sie sich daher ein außerordentliches Kündigungsrecht vorbehielten. Nach dem zweiten Mal kündigten die Mieter an, die Wohnung zu kündigen, sollte der Mangel erneut auftreten. Nachdem sich wenige Monate später wieder Schimmel an den Wänden bildete, zogen die Mieter aus. Von ihrem Vermieter verlangte das Ehepaar Schadenersatz.

Ohne Erfolg: Anspruch auf Schadenersatz hätten die Mieter nicht, entschied das Gericht. Denn sie hätten den Mangel ihrem Vermieter nicht angezeigt. Eine solche erneute Anzeigepflicht treffe die Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen wurde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen sei. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan.

Weiter argumentierte das Gericht, dass die vom Vermieter im in Auftrag gegebene Schimmelbeseitigung durch die Malerfirma von vornherein völlig ungeeignet war. Eine solche sei eine durchaus fachgerechte Maßnahme. Dem Vermieter sei durch die Mieter schließlich auch bestätigt worden, dass der Schimmel aktuell beseitigt worden sei. Ein weiteres Zuwarten sei den Mietern auch zumutbar gewesen.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa>


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Deutschland 25.11.2012: Kleine Reparaturen soll man selber machen

aus: n-tv online: Wohnen Geld Ratgeber RechtMieter müssen kleine Reparaturen selbst übernehmen; 25.11.2012;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Mieter-muessen-kleine-Reparaturen-selbst-uebernehmen-article9605316.html

<Hamburg (dpa/tmn) - Verstopfter Abfluss oder kaputter Rollladen - nicht jede Reparatur in einer Wohnung kostet viel Geld. Häufig müssen Mieter solche Arbeiten laut Mietvertrag selbst übernehmen. Ab einer bestimmten Grenze sind aber die Vermieter in der Pflicht.

Wenn in einer Mietwohnung kleinere Reparaturen wie der Austausch eines kaputten Duschschlauchs anfallen, übernimmt sie der Mieter in Deutschland üblicherweise auf eigene Kosten. Das ist allerdings nicht immer seine Pflicht.

«Eigentlich ist der Vermieter dem Gesetz nach dazu verpflichtet, sich um die Beseitigung von Mängeln, an seinem Eigentum zu kümmern und für sie aufzukommen», erklärt Rechtsanwältin Ruth Breiholdt vom Deutschen Anwaltverein. Dabei spiele es keine Rolle, ob sie sich im Innen- oder Außenbereich des vermieteten Wohnraums befänden und wie groß sie seien. «Allerdings können durch eine mietvertragliche Vereinbarung gewisse Reparaturen zur Mieterpflicht gemacht werden», erklärt die Mietrechtsanwältin.

Die betreffende Klausel wurde 1989 vom Bundesgerichtshof (BGH) als zulässig beschlossen und heißt Kleinreparaturklausel. Die Mängel, die durch sie vom Vermieter auf den Mieter umgewälzt werden können, sind sogenannte Bagatellschäden, wie etwa das erwähnte Erneuern von Duschschlauch und Sicherung, der Ersatz eines defekten Heizungsthermostats oder das Schmieren quietschender Türscharniere. «Voraussetzung dafür, dass die Reparatur unter die Kleinreparaturklausel fällt, ist, dass das Schadensausmaß und die entstehenden Kosten relativ gering sind», erläutert Claus Deese vom Mieterschutzbund.

Ursprünglich lag die Höchstgrenze für solche Arbeiten bei 150 D-Mark - also 75 Euro. Da aber kein gesetzlicher Festbetrag existiert und die Handwerker- und Materialpreise im Laufe der Jahre gestiegen sind, hat sich der Höchstbetrag der Kleinreparaturklausel nach oben verschoben. Durchschnittlich werden derzeit um die 100 Euro pro Reparatur akzeptiert.

Neben der Kosten-Obergrenze gibt es noch eine Reihe anderer Bestimmungen in dieser Klausel. Eine der wichtigsten besagt, dass sie nur Instandhaltungen an den Teilen der Wohnung umfasst, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. «Der Definition nach sind das Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie die Verschlussvorrichtungen von Fensterläden», erklärt Breiholdt.

Wichtig zu wissen: «Wenn eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag steht, darf der Mieter vom Vermieter keinesfalls beliebig oft zur Kasse gebeten werden», erklärt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund. Vielmehr müsse eine Grenze vereinbart werden. In der Rechtsprechung werden bis zu 9 Prozent der Jahresmiete als legitim betrachtet.

Ist die im Vertrag veranschlagte Grenze signifikant höher, ist die Kleinreparaturklausel automatisch unwirksam und der Vermieter muss selbst für die Bagatellschäden aufkommen. «Gleiches gilt, wenn der für die Einzelreparatur angesetzte Betrag viel zu hoch ist. Oder wenn Gegenstände in der Klausel aufgezählt werden, die nichts in ihr zu suchen haben - wie etwa Heizungsrohre», fügt Deese hinzu.

Unbedingt Veto einlegen sollte man, wenn der Vermieter verlangt, dass man für Reparaturen außerhalb der Wohnung aufkommt, denn sie fallen prinzipiell nicht unter die Kleinreparaturklausel. Auch die Forderung, sich pauschal an allen Maßnahmen zu beteiligen, ist nicht rechtens. «Und natürlich auch, wenn er möchte, dass man Instandhaltungsmaßnahmen, die über dem Höchstsatz liegen, anteilig übernimmt. Also zum Beispiel 100 von 150 Euro zahlt, weil man sie als Kostengrenze vereinbart hat», betont Wall. Schließlich sei, was dieses Limit überschreite, de facto keine Kleinreparatur mehr und damit automatisch Sache des Vermieters.

Quelle: n-tv.de , dpa>

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8.1.2013: <Gestank im Hauseingang: Urinpfützen mindern Miete>

aus: n-tv online; 8.1.2013;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Urinpfuetzen-mindern-Miete-article9891576.html

<Zu einem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört es, das Haus über ein vergleichsweise sauberes Grundstück betreten zu können.

Wer in einer Kneipengegend wohnt, ärgert sich häufig über beißenden Uringeruch im Hausflur. Hinnehmen müssen das die Mieter aber nicht. Sie dürfen einen Teil der Miete einbehalten.

Mieter haben Anspruch auf einen sauberen Hauseingang. Deshalb können sie auch einen Teil ihrer Miete zurückbehalten, wenn sie regelmäßig durch Urinpfützen treten müssen, um das Haus zu betreten, befand das Amtsgericht Berlin-Mitte. Denn der Gebrauch der Mietsache ist durch so eine Verschmutzung nach Ansicht der Richter beeinträchtigt. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig.

In dem verhandelten Fall hatten Passanten häufig in den Hauseingang eines Mietshauses uriniert. Einem Mieter stank das gewaltig. Er sah sich dadurch so eingeschränkt, dass er die Miete um sieben Prozent kürzte. Der Vermieter wollte das aber nicht hinnehmen. Er verklagte den Mieter auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Ohne Erfolg, wie das Gericht entschied: Zu einem vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehöre es, das Haus über ein vergleichsweise sauberes Grundstück betreten zu können, befand das Gericht. Das Urinieren im Hauseingang gehöre auch in einer Großstadt nicht zum normalen Erscheinungsbild eines Wohnhauses. Daher könne der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten.

Laut Gesetzgeber liegt ein Mangel dann vor,  wenn der Mieter das Mietobjekt nicht so nutzen kann, wie er es dem Vertrag nach erwarten darf. Dementsprechend müssen sich nicht nur sämtliche Räume der Wohnung einschließlich aller technischen Anlagen, wie Heizung, Durchlauferhitzer oder Lüftungsanlagen im vertraglich vereinbarten Zustand befinden.

Auch die zur Mietfläche gehörenden Nebenflächen wie Keller, Dachboden oder Garage müssen in vertragsgemäßem Zustand sein. Und auch Gemeinschaftsflächen wie Flur, Treppenhaus, Garten oder Innenhof müssen so erhalten werden, wie dies bei Vertragsschluss der Fall war. Aber auch Störungen von außen, wie zum Beispiel Kneipenlärm oder Schmutz und Lärm von einer benachbarten Baustelle oder Gerüche aus einer in der Nachbarschaft befindlichen Imbissstube oder stark rauchender Nachbarn können den Gebrauch der Wohnung so einschränken, dass ein Mangel vorliegt.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa>



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Berlin 27.2.2013: Schlüsselverlust durch Raubüberfall bringt keine Haftung für Schlössertausch

aus: n-tv online: Wohnen Recht Urteile Immobilien: Schlüssel gestohlen - Mieter muss Schlossaustausch nicht zahlen; 27.2.2013;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Schluessel-gestohlen-Mieter-muss-Schlossaustausch-nicht-zahlen-article10209296.html

<Berlin (dpa/tmn) - Kommt ein Hausschlüssel weg, weil ein Mieter schusselig damit umgegangen ist, muss dieser auch die Kosten für den Schlosswechsel tragen. Wird der Mieter aber überfallen und ausgeraubt, kann der Vermieter die Zahlung nicht von ihm verlangen.

Mieter müssen nicht für den Austausch des Haustürschlosses aufkommen, wenn ihnen der Schlüsselbund gestohlen wurde. Haften müssen sie nur, wenn sie fahrlässig gehandelt haben. Das berichtet die Zeitschrift «Das Grundeigentum» (Heft 4/2013) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin unter Berufung auf ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau (Az.: 6 C 546/12).

In dem verhandelten Fall war der Mieter überfallen worden. Der Räuber hatte ihm nicht nur Geld, sondern auch den Schlüsselbund abgenommen. Der Vermieter tauschte daraufhin die Schlösser an Haus- und Kellertür aus. Die Kosten in Höhe von rund 1000 Euro wollte er vom Mieter erstattet haben. Dabei berief er sich auf eine Klausel im Mietevertrag, wonach der Mieter hafte, wenn durch den Verlust ein Missbrauch des Schlüssels zu vermuten ist.

Ohne Erfolg: Die Klausel sei in diesem Fall unwirksam, befand das Gericht. Denn der Mieter trage hier keine Schuld am Verlust des Schlüssels. Er habe nicht fahrlässig gehandelt. Daher müsse der Vermieter die Kosten für die neuen Schlösser tragen.

Quelle: n-tv.de , dpa>


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Deutschland 3.5.2013: Mieter muss beim Auszug gar nicht streichen

aus: Focus online: Keine Chance für VermieterWarum Mieter beim Auszug nicht streichen müssen; 3.5.2013;
http://www.focus.de/finanzen/news/gastkolumnen/hutzel/keine-chance-fuer-vermieter-warum-mieter-beim-auszug-nicht-streichen-muessen_aid_979184.html

<Beim Auszug des Mieters hat der Wohnungseigentümer schlechte Karten. Denn es ist kaum möglich, ihn auf rechtlich sicheren Weg zum Renovieren zu zwingen.

Immer häufiger gibt es Streit um die Frage, ob Vermieter bei Auszug des Mieters diesen dazu verpflichten können, die Wohnung renoviert zurückzugeben beziehungsweise sich an den Kosten zu beteiligen. Wir geben einen Überblick über die Rechtslage und was Vermieter bei Beendigung des Mietvertrages verlangen können.

Es ist zunächst zu unterscheiden, welche Rechte das Gesetz bei Beendigung des Mietvertrages vorsieht (wenn sonst nichts vereinbart ist) und inwieweit Vermieter die gesetzliche Lage in einem Mietvertrag abändern können. Hier sind Vermietern von Wohnraum deutlich engere Grenzen gesetzt als Vermietern von Gewerbeflächen.

1. Ausgangslage nach dem Gesetz

Das Gesetz sieht von seiner Urkonstruktion grundsätzlich vor, dass der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich ist. Natürlich ist es mittlerweile anerkannt, dass die laufenden Schönheitsreparaturen und kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auch auf den Mieter umgelegt werden können. Dies ist auch nicht einseitig benachteiligend für die Mieter, denn die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung spiegelt sich regelmäßig auch in einer geringeren Miete wieder. Bei Auszug hat der Mieter die Wohnung oder das Haus gemäß § 546 BGB zurückzugeben. Alle eingebrachten Sachen sind zu entfernen (sofern der Vermieter hieran nicht wirksam ein etwaiges Vermieterpfandrecht geltend gemacht hat).

In welchem Zustand die Wohnung zurück zu geben ist, wird im Gesetz aber nicht geregelt. Haben die Parteien hierzu nichts weiter im Mietvertrag vereinbart, muss sich die Mietsache nach der Rechtsprechung des BGH in einem „ordnungsgemäßen“ Zustand befinden, was auch immer darunter zu verstehen ist. Abnutzungen durch vertragsgemäßen Gebrauch sind schließlich gemäß § 538 BGB nicht vom Mieter zu vertreten.
Insgesamt wird man sagen können, dass „normale“ Abnutzungen vom Vermieter hinzunehmen sind und die Wohnung „besenrein“ zurückzugeben ist. Gravierende Verschlechterungen und Beschädigungen sind vom Mieter dagegen im Wege des Schadensersatzes zu ersetzen. Im Ergebnis bleibt es eine Einzelfallentscheidung, da jede Wohnung anders ist und der Grad der Abnutzung entsprechend variiert.

2. Abwälzung von Schönheitsreparaturen beziehungsweise der Endrenovierung auf den Mieter

Um den Unwägbarkeiten des Einzelfalls vorzubeugen und aufwändige gutachterliche Feststellungen über den Zustand der Mietsache im Rahmen eines Gerichtsprozesses zu vermeiden, liegt es für Vermieter nahe, den Umfang der Rückgabe- und Renovierungspflichten des Mieters im Vertrag zu regeln. Die Hoffnung von Vermietern (zumindest im Bereich der Wohnraummiete), auf rechtlich sicherer Grundlage eine Endrenovierung vereinbaren zu können, um den Folgemietern eine renovierte Wohnung übergeben zu können, wurde vom BGH in einer Vielzahl von Entscheidungen allerdings enttäuscht. Die Folge unwirksamer Klauseln ist, dass in diesem Fall die gesetzliche Regelung Anwendung findet. Haben Mieter auf Basis von unwirksamen Klauseln Renovierungsarbeiten auf eigene Kosten vorgenommen, können sie diese von ihren Vermietern zurückverlangen, sofern nicht bereits Verjährung eingetreten ist.

Isolierte Endrenovierungspflicht

Die isolierte Pflicht des Mieters, bei Auszug die Wohnung zu streichen (oder sonst wie zu renovieren) ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Grund hierfür ist, dass eine solche Regelung keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache nimmt. Eine Renovierungspflicht bei Auszug bestünde bei einer solchen Klausel nämlich auch dann, wenn der Mieter gegebenenfalls wenige Monate vorher erst Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte oder wenn die Wohnung einfach nicht so „abgewohnt“ ist, dass eine Renovierung tatsächlich erforderlich ist.

Die Gefahr einer solchen „unbedingten“ Endrenovierungsklausel ist, dass nicht nur keine Endrenovierung verlangt werden kann, sondern gleichzeitig auch eine (gegebenenfalls für sich genommen wirksame) Schönheitsreparaturklausel über die laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam wird; sie wird sozusagen von der unwirksamen Endrenovierungsklausel „infiziert“.

Das gleiche gilt im Übrigen für eine isolierte Pflicht zur Anfangsrenovierung bei Übernahme der Mietsache durch den Mieter. Auch diese ist unwirksam. Die Rechtsprechung zu unbedingten Anfangs- und Endrenovierungsklauseln hat der BGH mittlerweile auch auf die Gewerbemiete übertragen.

Durchführung von Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses

Laufende Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses können grundsätzlich wirksam auf den Mieter umgelegt werden, wenn die hierfür vorgesehenen Intervalle nicht „starr“ sind. Dies bedeutet, dass die Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen derart flexibel sein müssen, dass ein guter Zustand der Wohnung (d.h. eine geringe Abnutzung) zu einer Verlängerung der Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen führen kann. Dies hat natürlich unmittelbaren Einfluss auf eine vertragliche Vereinbarung, die vorsieht, dass am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, wenn zu diesem Zeitpunkt die für die Schönheitsreparaturen vereinbarten (Regel-)Fristen abgelaufen sind.

Sind die Fristen abgelaufen und der Mieter beruft sich darauf, dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der Fristen rechtfertigt, müsste dies bei einer Verweigerung der Endrenovierung in einem Gerichtsprozess geklärt werden.

Sind die Fristen noch nicht abgelaufen, ist die Schönheitsreparaturverpflichtung nicht fällig und der Vermieter kann nichts verlangen.

Kostenquotenklauseln

In einer Vielzahl von Mietverträgen ist vorgesehen, dass sich der Mieter an den Kosten einer Renovierung (anteilig) beteiligen muss, wenn er vor Ablauf der Renovierungsintervalle auszieht. Oftmals werden bestimmte Prozentsätze für jedes Jahr, das der Mieter „abgewohnt“ hat, vorgesehen (Beispiel: Bei einer Regelfrist von fünf Jahren für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Wohnzimmern muss der Mieter 60 Prozent der Kosten übernehmen, wenn er nach drei Jahren auszieht).

Die Varianten der Kostenquotenklauseln sind vielfältig. Allerdings ist zu befürchten, dass die rechtswirksame Vereinbarung solcher Kostenquotenklauseln angesichts der Rechtsprechung des BGH hierzu nur schwer möglich ist, da die aufgestellten Voraussetzungen sehr hoch sind. Eine solche Klausel muss:

– sich hinsichtlich Fristen und Prozentsätzen an den Regelfristen für Schönheitsreparaturen orientieren (und darf damit nicht „starr“ sein),

– die Fristen dürfen erst mit Mietvertragsbeginn zu laufen beginnen,

– orientieren sich die Kosten an einem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs, den der Vermieter einholt, darf dieser nicht ausdrücklich als verbindlich bezeichnet werden,

– dem Mieter muss gestattet werden, der Kostentragungspflicht durch Selbstvornahme der Renovierung zu entgehen.

Dreh- und Angelpunkt der Rechtsprechung des BGH ist die Berücksichtigung des Zustands der Wohnung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Dies führt dazu, dass im Streitfall ein gerichtlicher Sachverständiger über den Zustand der Wohnung befinden muss; eine rechtssichere Regelung ist daher nur schwer zu vereinbaren. Eine „bewegliche“, nicht starre Quotenklausel zu vereinbaren, ist vor allem deshalb kaum möglich, da Mietverträge in fast allen Fällen Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) darstellen und eine solche Klausel daher der gerichtlichen AGB-Kontrolle unterliegt. Dies führt dazu, dass die Klausel für den Mieter „transparent“ sein muss, das heißt, sie muss genau erkennen lassen, wie die Quote berechnet wird. In der Vergangenheit wurden die meisten Quotenklauseln von den Gerichten aufgrund des Verstoßes gegen das „Transparenzgebot“ für unwirksam erklärt.

Endrenovierung durch Individualvereinbarung

Für Vermieter bedeutet dies, dass der sicherste Weg, eine wirksame Endrenovierungsklausel oder eine Quotenabgeltungsklausel zu vereinbaren, eine Individualvereinbarung mit dem Mieter ist, die neben dem Mietvertrag abgeschlossen wird. Allerdings ist der Vermieter im Streitfall dafür beweispflichtig, dass es sich bei einer solchen Vereinbarung nicht doch um AGB handelt (mit der entsprechend rigiden AGB-Kontrolle durch die Gerichte als Folge). Der Inhalt der Klausel muss hierfür zwischen den Parteien ernsthaft zur Disposition stehen und „ausgehandelt“ werden und dieser Prozess des Aushandelns muss vom Vermieter nachgewiesen werden können (zum Beispiel durch Speicherung des E-Mail-Verlaufs, mit dem die Vertragsdokumente und die Änderungsvorschläge jeweils ausgetauscht werden).
Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an den Beweis einer Individualvereinbarung stellt, dürften aber leider nicht wesentlich geringer und weniger schwierig sein, als die Aufnahme einer wirksamen Endrenovierungs- beziehungsweise Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag selbst.


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Deutschland 13.5.2013: Schäden durch Polizeieinsatz müssen vergütet werden, wenn der Vermieter von den illegalen Machenschaften des Mieters nichts wusste

aus:n-tv online: Recht Urteile Immobilien Kriminalität: Schäden an Wohnung nach Polizeieinsatz - Staatskasse muss zahlen; 13.5.2013;
http://www.n-tv.de/ticker/Geld/Schaeden-an-Wohnung-nach-Polizeieinsatz-Staatskasse-muss-zahlen-article10634521.html

<Karlsruhe (dpa/tmn) - Schäden in einer Mietwohnung, die durch einen Polizeieinsatz verursacht wurden, muss die Staatskasse ersetzen. Allerdings gilt das nicht uneingeschränkt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

Entstehen in einem Mietshaus Schäden durch einen Polizeieinsatz, haben Vermieter Anspruch auf Entschädigung. Dies gilt jedoch nur eingeschränkt: Wusste der Vermieter von den kriminellen Machenschaften seines Mieters, kann sein Anspruch auch abgelehnt werden. So entschied der BGH, wie die Zeitschrift «Das Grundeigentum» (Heft 9/2013) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin berichtet.

In dem verhandelten Fall war eine Wohnung von der Polizei durchsucht worden, weil der Mieter verdächtigt wurde, mit Drogen zu handeln. Bei dem Einsatz wurde ein Fenster beschädigt und der Teppich verschmutzt. Der Vermieter forderte eine Kostenerstattung. Das Landgericht sprach ihm eine Entschädigung von rund 800 Euro zu. Nachdem das Oberlandesgericht in der Berufung die Klage jedoch abgewiesen hatte, zog der Vermieter vor den BGH.

Mit Erfolg: Grundsätzlich stehe dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch zu, befanden die Richter (Az.: III ZR 253/12). Das gelte allerdings nur, wenn der Vermieter nicht wusste, dass die Wohnung dafür genutzt wird, Straftaten zu begehen. In diesem Fall müsste der Vermieter die Kosten selbst tragen.

Quelle: n-tv.de , dpa>


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22.5.2013: <Wohnen Recht Urteile Immobilien Auto:
Enge Garageneinfahrt ist kein Mangel>

aus: n-tv online; 22.5.2013;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Enge-Garageneinfahrt-ist-kein-Mangel-article10685556.html

<München (dpa/tmn) - Eine Doppelhaushälfte «für gehobene Ansprüche» - bedeutet das, dass die Garageneinfahrt breit sein muss? Das Oberlandesgericht München meinte nein - und gab damit einem Bauunternehmer recht.

Eine enge Einfahrt zu einer Garage ist kein Mangel. Einem Hausbesitzer könne es durchaus zugemutet werden, zu rangieren, um sein Auto in die Garage fahren zu können. So entschied das Oberlandesgericht München (Az.: 9 U 601/12), wie der Verband Privater Bauherren mitteilt. Da es für den Bau einer privaten Garage keine anerkannten Regeln der Technik gäbe, habe der Bauunternehmer seinen Vertrag erfüllt.

In dem Fall hatte ein Bauherr gegen seinen Bauunternehmer geklagt, weil die Einfahrt zur hauseigenen Garage sehr schmal war. Für ihn war das ein Mangel. Das Gericht sah das anders. Die Beschreibung einer Doppelhaushälfte «für gehobene Ansprüche» und «anspruchsvolles Ambiente» reiche nicht aus, um die Erwartung zu wecken, man werde in einem Zug in die zugehörige Einzelgarage einbiegen können, befanden die Richter.

Quelle: n-tv.de , dpa>

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Deutschland 27.5.2013: Erlaubnis für genügend Steckdosen

aus: n-tv online: Stromanschlüsse im AltbauHat man Anspruch auf genügend Steckdosen?; 27.5.2013;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Hat-man-Anspruch-auf-genuegend-Steckdosen-article10712336.html

<Fernseher, Staubsauger, Stehlampen, Handyladekabel - das alles muss irgendwo angeschlossen werden, doch in manchen Wohnungen ist das schwierig. Gerade in Altbauten haben Zimmer manchmal nur ein bis zwei Steckdosen. Wem das zu wenig erscheint, kann nur in einigen Fällen seine Ansprüche geltend machen.

Mieter haben nur in Ausnahmefällen einen Anspruch auf den Einbau zusätzlicher Steckdosen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus &  Grund hin. Der Vermieter ist grundsätzlich nur dazu verpflichtet, den für vergleichbare Wohnungen üblichen Standard zur Verfügung zu stellen.

Der Mieter kann also nicht erwarten, in einem  nicht modernisierten Altbau eine dem heutigen Standard entsprechende Ausstattung mit Steckdosen vorzufinden. Hat er die Wohnung mit wenigen Steckdosen angemietet, kann er nicht verlangen, dass der Vermieter nachbessert. Weiß er jedoch schon vor Vertragsabschluss, dass die vorhandenen Steckdosen nicht ausreichen werden, sollte er mit dem Vermieter über eine Nachrüstung verhandeln.

Hausnetz muss belastbar sein

Zwei Ausnahmen gibt es aber: Wenn die vorhandene elektrische Ausstattung nicht einmal ausreicht, um die für die Haushaltsführung allgemein üblichen Elektrogeräte zu betreiben, kann der Mieter eine Nachbesserung verlangen. So darf er erwarten, dass neben einem größeren Haushaltsgerät - wie einer Waschmaschine - auch kleinere Geräte - wie Staubsauger - parallel genutzt werden können, ohne das Hausnetz zu überlasten. Das hat der Bundesgerichtshof 2004 im Fall einer unsanierten Altbauwohnung entschieden.  Hier kann das Problem aber auch mit Mehrfachsteckern gelöst werden, entscheidend ist nur, dass die Leitung standhält.

Außerdem muss auch im Badezimmer mindestens eine Steckdose vorhanden sein. Sollte sich der Mieter jedoch vertraglich damit einverstanden erklärt haben, dass die elektrische Versorgung diesem Mindeststandard nicht entspricht, hat er selbst hierauf keinen Anspruch.

Quelle: n-tv.de , ino/dpa>


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6.6.2013: Verkauf von Mietshäusern mit Mietstreitigkeiten: Die Mietstreitigkeit läuft weiter

aus: Focus online: Pflichten des Alt-Eigentümers
: Auch nach einem Verkauf sind Vermieter in der Pflicht; 6.6.2013;
http://www.focus.de/finanzen/news/gastkolumnen/hutzel/pflichten-des-alt-eigentuemers-auch-nach-einem-verkauf-sind-vermieter-in-der-pflicht_aid_1002920.html

<Mit dem Verkauf seines Hauses ist für den Vermieter alles vorbei? Falsch. Passt er nicht auf, kann es für ihn ganz schön ärgerlich werden – und teuer.

Zurzeit wechselt eine Vielzahl von Immobilien den Eigentümer. Nicht immer werden nur selbst genutzte Eigenheime verkauft. Oft sind es auch Investitionsobjekte. Das heißt: bestehende Mietverhältnisse sind betroffen. Immobilienverkäufer gehen meistens davon aus, dass sie nach dem Verkauf ihres Hauses mit den Mietverträgen nichts mehr zu tun haben, da diese ja „per Gesetz“ auf den Käufer der Immobilie übergehen. Lassen Sie uns doch mal beleuchten, ob dies wirklich der Fall ist.

Grundsätzlich gilt der bekannte Merksatz „Kauf bricht nicht Miete“. Dieser ist in § 566 BGB festgeschrieben, der bestimmt, dass der Käufer mit Übergang des Eigentums am Gebäude auch in den Mietvertrag mit dem jeweiligen Mieter eintritt. Das gilt allerdings nicht für Ansprüche, die bereits vor dem Eigentumsübergang (der Eintragung im Grundbuch) bestanden.

Hatte ein Mieter etwa die Miete wirksam gemindert und verlangt von seinem alten Vermieter die Rückzahlung der zu viel bezahlten Miete, ist dieser nach wie vor der Ansprechpartner für diese Ansprüche. Anders herum kann der Verkäufer als ehemaliger Vermieter vom Mieter noch die Nachzahlung von Nebenkosten verlangen, wenn die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumsübergang beendet war. Schließlich hat er ja vor dem Verkauf auch die Nebenkosten gezahlt.

Verkäufer bürgt weiter für Vermieterpflichten

Im Gesetz ist weiterhin geregelt, dass der Verkäufer der Immobilie (als vorheriger Vermieter) wie ein Bürge für den Schaden haftet, wenn der neue Eigentümer die Pflichten aus dem Mietvertrag nicht erfüllt.
Der Verkäufer kann (und sollte) sich dieser weitreichenden Haftung aber entziehen, indem er dem Mieter den Eigentumsübergang und den Zeitpunkt mitteilt. Das Gesetz sieht diese Möglichkeit ausdrücklich vor. Ab der Anzeige muss sich der Mieter grundsätzlich an den neuen Eigentümer halten.

Haftung für die Rückzahlung der Kaution

Eine weitere „Nachhaftung“ des Alt-Vermieters ist in § 566a BGB festgelegt und betrifft die Mietkaution. Der Käufer der Immobilie tritt zwar in die damit verbundenen Rechte und Pflichten des Verkäufers ein und hat damit auch dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückzugeben. Allerdings sieht das Gesetz vor, dass der Verkäufer für die Rückzahlung verantwortlich ist, wenn der Mieter von dem neuen Eigentümer die Kaution nicht zurück erhält (weil dieser beispielsweise insolvent geworden ist und die Kaution nicht abgesichert ist). Dies ist insbesondere deshalb problematisch, da in Immobilienkaufverträgen regelmäßig die Übertragung der Kaution auf den neuen Eigentümer vereinbart wird. Fordert der Mieter diese (nach erfolgloser Zahlungsaufforderung gegenüber dem neuen Eigentümer) nun von seinem alten Vermieter zurück, kann dieser sich nur dann bei dem neuen Eigentümer schadlos halten, wenn dieser noch liquide ist.

Begrenzung der Nachhaftung im Mietvertrag

Vermieter versuchen häufig, die gesetzliche Nachhaftung in den jeweiligen Mietverträgen auszuschließen beziehungsweise einzugrenzen. Die Frage ist nur, inwieweit das möglich ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu in einer kürzlich veröffentlichten Entscheidung (Az.: VIII ZR 143/12) Stellung genommen. Allerdings traf die Entscheidung allein die Kautionsfrage (§ 566a BGB). Eine generelle Aussage zur Nachhaftung stellt das Urteil damit nicht da (wobei diese durch die Anzeige gegenüber dem Mieter auch leicht ausgeschlossen werden kann).

Der BGH geht in seiner Entscheidung zwar davon aus, dass ein Mieter zumindest im Rahmen einer sogenannten „Individualvereinbarung“ wirksam auf die Nachhaftung seines alten Vermieters gemäß § 566a BGB verzichten könne. Er lässt jedoch ausdrücklich offen, ob eine solche Haftungsbegrenzung in Form der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) möglich ist (was Mietverträge in den meisten Fällen sind). Dennoch macht er deutlich, dass eine solche AGB-Klausel – wenn sie wirksam sein sollte – die Haftungsbegrenzung eindeutig und klar zum Ausdruck bringen muss. Das bloße Einverständnis des Mieters, dass die Kaution auf den neuen Eigentümer übertragen wird, reicht hierfür nicht aus. Das heißt, der Verkäufer bleibt in diesem Fall in der (Nach-)Haftung.

Vermietern ist daher zu raten, eine Begrenzung der Haftung in den jeweiligen Mietverträgen ausreichend klar zu vereinbaren, am besten natürlich im Wege einer Individualvereinbarung (was zugegebenermaßen nur in den seltensten Fällen möglich sein wird).

Begrenzung der Nachhaftung im Immobilienkaufvertrag

Um das Risiko zu mindern, dass der BGH eine solche mietvertragliche Begrenzungsklausel künftig als unwirksam erachtet, sollte sich der Verkäufer im Immobilienkaufvertrag vom Käufer ausdrücklich von etwaigen Nachhaftungsansprüchen der Mieter freistellen lassen. Das Insolvenzrisiko des Käufers kann dem Verkäufer damit aber nicht genommen werden. Ob hier ggf. Sicherheiten durch Bürgschaften etc. ausgehandelt werden können, kommt auf die Verhandlungslage und die jeweiligen Kautionssummen an.

Generell sollten Ansprüche auf Miete, Betriebskostenzahlungen und sonstige Ansprüche aus dem Mietvertrag auf den Tag genau abgegrenzt und zwischen Verkäufer und Käufer abgerechnet werden. Sicherheitshalber sollten die Vertragsparteien eine gegenseitige Freistellung vereinbaren für den Fall, dass Mieter berechtigte Ansprüche für einen hiervon abweichenden Zeitraum geltend machen. Der Abrechnungszeitpunkt sollte am besten der Tag der Übergabe des Objektes sein und nicht erst der (ggf. erheblich spätere) Zeitpunkt des Grundbucheintrags, den das Gesetz vorsieht.

Achtung: Wird die Übergabe zwischen Verkäufer und Käufer schon vorher vereinbart, hat der Käufer ab Übergabe vollen Zugriff auf die Immobilie und kann ab diesem Tag ggf. Ansprüche der Mieter auslösen, die dann gegen den alten Vermieter zu richten wären, wenn keine abweichende Regelung getroffen wird. Diesen Umstand sollte der verkaufende Vermieter bei der Verhandlung des Immobilienkaufvertrages berücksichtigen.>


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Deutschland 11.7.2013: Befristete Mietverträge sind seit 2001 ungültig - und eine fristgemässe Kündigung ist trozdem zu beachten

aus: n-tv online: Trotz ungültiger KlauselBefristete Mietverträge nicht früher kündbar; 11.7.2013;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Befristete-Mietvertraege-nicht-frueher-kuendbar-article10972446.html

<Schon seit 2001 können keine einfachen Zeitmietverträge mehr abgeschlossen werden. Vereinbaren Mieter und Vermieter trotzdem eine solche Befristung, ist sie ungültig. Das heißt aber nicht, dass der Vertrag ganz normal gekündigt werden kann, stellt der BGH klar.

Mietverträge dürfen nur unter bestimmten Voraussetzungen befristet abgeschlossen werden. Stellt sich eine Befristung als unwirksam heraus, muss der Vertrag so ausgelegt werden, wie ihn Mieter und Vermieter  "redlicherweise" vereinbaren wollten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az: VIII ZR 388/12). Damit darf ein Mieter, dessen Zeitmietvertrag wegen formaler Fehler unwirksam war, zumindest vorerst nicht gekündigt werden.

Im strittigen Fall hatte der Kläger zum 1. November 2004 eine Wohnung angemietet. Die Klausel wurde auf seinen Wunsch hin in den Vertrag aufgenommen, weil er sich so gegen eine baldige Kündigung absichern wollte. Demnach sollte das Mietverhältnis am 31. Oktober 2011 enden, "wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption".

Die Vermieterin kündigte dann aber doch schon zum 31. August 2011 wegen Eigenbedarfs. Ihre Begründung: Die entsprechende Klausel sei unwirksam, schließlich komme laut BGB eine Befristung nur unter bestimmten Umständen in Frage, die hier nicht vorgelegen hätten. Damit habe es sich um einen ganz normalen Mietvertrag mit ordentlichen Kündigungsfristen gehandelt.

Entscheidend ist, was beabsichtigt war

Zunächst hatte die Vermieterin mit dieser Argumentation Erfolg, doch der BGH gab dem Mieter Recht: Zwar sei die Befristung unwirksam und der Mietvertrag damit auf unbestimmte Zeit geschlossen. Allerdings müsse die dadurch im Vertrag entstandene Lücke durch eine ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden. Dabei sei zu berücksichtigen, "was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre".

Konkret: Da die beiden Parteien mit der Klausel eine langfristige Bindung erreichen wollten, ist anzunehmen, dass sie einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbaren wollten. Die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin vor Ablauf der Befristung ist damit unwirksam. Ob der Mieter in der Wohnung bleiben darf, ist aber fraglich: Die Vermieterin ließ am 2. Oktober 2012 eine fristlose Kündigung folgen. Nun muss die Vorinstanz prüfen, ob diese weitere Kündigung wirksam ist.

Als "gut und wichtig" begrüßt der Deutsche Mieterbund (DMB) das Urteil. "Zu Recht orientiert sich der Bundesgerichtshof an dem, was Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages tatsächlich gewollt hätten – eine feste Mietzeit, in der Kündigungen ausgeschlossen sein sollten", so DMB-Chef Lukas Siebenkotten.

Quelle: n-tv.de , ino>





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13.7.2013: D: Keine Renovierungskosten für den Mieter, wenn der Vermieter den Handwerker alleine bestimmt

aus: n-tv online:
Quotenklausel ist unwirksam Mieter müssen nicht renovieren; 13.7.2013;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Mieter-muessen-nicht-renovieren-article10982546.html

<Fototext 1: <Wer nicht streichen möchte, kann seinen Mietvertrag vom Mieterverein prüfen lassen.>

Allzu strenge Renovierungsbedingungen in Mietverträgen können Vermietern später auf die Füße fallen: Jetzt kippt der BGH eine Klausel zu den anteiligen Renovierungskosten. Will allein der Vermieter bestimmen, wer den für die Berechnung nötigen Kostenvoranschlag erstellt, müssen Mieter überhaupt nichts bezahlen.

Hunderttausende Mieter müssen beim Auszug ihre Wohnung nicht renovieren oder anteilige Kosten dafür übernehmen, weil der Bundesgerichtshof (BGH) eine weitere Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen gekippt hat. Demnach sind sogenannte Quotenklauseln ungültig, die den "Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts" zur Berechnungsgrundlage von Renovierungsarbeiten machen (Az: VIII ZR 285/129).

Mittlerweile sind in nahezu allen Mietverträgen Schönheitsreparaturklauseln enthalten. Üblicherweise wird ein sogenannter Fristenplan vereinbart, wonach etwa nach fünf oder sieben Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind. Falls ein Mieter früher auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll die sogenannte Quotenklausel dafür sorgen, dass der Mieter wenigstens einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten für seine Mietzeit zahlt. Das allein ist noch kein Problem, solange der Vertrag nachvollziehbar ist und keine starren Fristen vorschreibt.

Mieter muss auf gleicher Augenhöhe sein

Unwirksam ist die Quotenklausel laut BGH jedoch, wenn sie Vorgaben zur Berechnung der anteiligen Renovierungskosten enthält. Kann der Vermieter auswählen, wer den Kostenvoranschlag erstellt, ist der Mieter unangemessen benachteiligt. Die Klausel könne dahingehend verstanden werden, dass der Kostenvoranschlag für die Bemessung des Abgeltungsbetrages bindend sei, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Auch könne sie dem Mieter die Möglichkeit nehmen, Einwände gegen die Angemessenheit des Kostenvoranschlages zu erheben oder selbst einen günstigeren Kostenvoranschlages einzuholen.

Wer eine unwirksame Quotenklausel im Mietvertrag stehen hat, ist beim Auszug fein raus – zumindest wenn die im Vertrag genannten Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind: Laut DMB-Präsident Siebenkotten muss der Mieter dann weder renovieren, noch anteilige Renovierungskosten zahlen. "Durch diese Entscheidung werden viele Mieterhaushalte von Renovierungskosten entlastet", so Siebenkotten. Mieter . Ich empfehle allen Mietern, sich bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten zu lassen, bevor sie beim Auszug renovieren oder Renovierungskosten zahlen." Nach Einschätzung des DMB sind "hunderttausende von Mietverhältnissen" von dem Urteil betroffen.

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Quelle: n-tv.de , ino/AFP>

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17.7.2013: Ungültige Klauseln zum Renovieren der Wohnung am Ende der Mietzeit - oft muss man gar nicht streichen

aus: n-tv online: Schönheitsreparaturen beim AuszugWann Mieter drum herumkommen; 18.7.2013;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Wann-Mieter-drum-herumkommen-article11005446.html

<Wände und Decken malern, Heizkörper lackieren, Leisten streichen - vor dem Auszug müssen Mieter noch mal richtig viel Arbeit in die alte Wohnung stecken. Viele könnten sich Geld und Arbeit sparen, weil in ihren Verträgen ungültige Klauseln stehen. In solchen Fällen müssen Mieter gar nicht renovieren.

Gerade ältere Mietverträge enthalten oft noch ungültige Klauseln zu Renovierungsarbeiten.

Fast alle Mietverträge schreiben Mietern vor, dass sie zu Schönheitsreparaturen in ihren Wohnungen verpflichtet sind – oft allerdings auf fragwürdiger rechtlicher Grundlage: 75 Prozent dieser Klauseln dürften unwirksam sein, schätzte der Deutsche Mieterbund im Jahr 2009. Neuere Mietverträge dürften jüngere Urteile zwar berücksichtigen, aber immer wieder landen neue Klauseln vor Gericht: Erst vergangene Woche urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) zu sogenannten Quotenklauseln. Generell gilt: Steht im Vertrag eine unwirksame Klausel zur Endrenovierung, muss der Mieter nicht renovieren - egal, wie lange er in der Wohnung gelebt hat.

Kann der Vermieter eine regelmäßige Renovierung verlangen?

Nur unter bestimmten Voraussetzungen: Klauseln mit festen Fristenplänen, wonach etwa Küche und Bad alle drei Jahre renoviert werden müssen, sind unwirksam. (BGH Az: VIII ZR 178/05; VIII ZR 361/03; VIII ZR 152/05). Fristen sind starr, wenn ihr Wortlaut keine Alternative zulässt. Doch Vorsicht: Enthält der Mietvertrag Abschwächungen, wonach Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" oder "in der Regel" alle drei Jahre durchzuführen sind, ist die Fristenregelung wirksam!

Was gilt bei Quotenklauseln zu anteiligen Kosten?

Über Quotenklauseln sollen Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn sie vor Ablauf der üblichen Renovierungsintervalle ausziehen. Unwirksam sind laut BGH starre Quotenklauseln (BGH Az: VIII ZR 52/06), die etwa einen Kostenanteil von 20 Prozent nach einem Jahr, 40 Prozent nach zwei Jahren und so weiter fordern. Unzulässig sind auch unverständliche Quotenregelungen (BGH Az:VIII ZR 95/07 und VIII ZR 143/06), etwa: "Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind."

Wie werden anteilige Kosten berechnet?

Grundlage für anteilige Renovierungskosten ist der Kostenvoranschlag eines Malerbetriebs, den auch der Mieter aussuchen kann. Klauseln, in welchen allein der Vermieter den Malerbetrieb bestimmt, sind unwirksam (BGH Az: VIII ZR 285/12).

Kann ein Mieter seine Mietwohnung streichen, wie er will?

Ja. Ob bunt, mit Blümchen oder textil: Regelungen, die die Zustimmung des Vermieters zu abweichenden Anstrichen oder Tapeten voraussetzen, sind unwirksam (BGH Az: VIII ZR 199/06). Gültig sind dagegen Klauseln, welche die Rückgabe der Wohnung bei Mietende in "dezenten Farbtönen" fordern (BGH Az: VIII ZR 198/10).

Muss bei Auszug immer renoviert werden?

Klauseln, die etwa beim Auszug vom Mieter grundsätzlich eine fachmännisch Renovierung fordern, sind unwirksam (BGH Az: VIII ZR 308/02 und VIII ZR 316/06). Der BGH sieht darin eine unangemessene Benachteiligung, weil auch Mieter betroffen wären, die nur sechs oder zwölf Monate in ihrer Wohnung gelebt haben.

Muss ein Mieter beim Auszug alle Tapeten von den Wänden kratzen?

Nein: Der BGH hält es für unangemessen, wenn Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer und den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immer alle Tapeten entfernen müssen. Solche Klauseln sind grundsätzlich unwirksam (BGH Az: VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05).

Welche Folgen hat eine unwirksame Klausel für Mieter?

Mieter kommen in diesen Fällen gut weg, denn die Konsequenzen trägt der Vermieter: Er muss laut Gesetz selbst renovieren. Er kann dann weder eine Änderung des Mietvertrages fordern, noch einen Mietzuschlag geltend machen (BGH Az: VIII ZR 181/07 und VIII ZR 118/07).

Was ist, wenn ein Mieter trotzdem renoviert hat?

Vermieter müssen versehentlich geleistete Schönheitsreparaturen angemessen erstatten (BGH Az:VIII ZR 302/07). Hat der Mieter die Arbeiten selbst ausgeführt, gehören zum Erstattungsanspruch der Ersatz der Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis.

Quelle: n-tv.de , AFP>

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Deutschland 13.8.2013: Parkettboden muss bei Auszug nicht geschliffen und versiegelt werden - illegale Klausel

aus: n-tv online: Wohnen: Mieter müssen Parkettböden nach Auszug nicht abschleifen; 13.8.2013;
http://www.n-tv.de/ticker/Wohnen/Mieter-muessen-Parkettboeden-nach-Auszug-nicht-abschleifen-article11164676.html

<Berlin (dpa/tmn) - Mieter können nicht dazu verpflichtet werden, nach dem Auszug Parkettböden abzuschleifen und zu versiegeln. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam, befand das Landgericht Berlin (Az.: 63 S 347/12).

Ein Mieter war laut Mietvertrag zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Laut der Klausel sollte er auch die Parkettböden der Wohnung abschleifen und versiegeln. Nach dem Auszug wollte der Vermieter Schadenersatz, weil der Mieter sich nicht um die Fußböden gekümmert hatte.

Vor Gericht hatte er damit allerdings keinen Erfolg. Die Parkettklausel sei unwirksam, befanden die Richter. Sie sei nicht mit der gängigen Definition von Schönheitsreparaturen zu vereinbaren. Durch die Klausel werde dem Mieter ein Übermaß an Reparaturpflichten auferlegt.

Auf die Entscheidung weist die Zeitschrift «Das Grundeigentum» (Heft 15/2013) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin hin.

Quelle: n-tv.de , dpa>

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Deutschland 30.8.2013: Eine WG hat häufig Mieterwechsel - das ist normal

aus: n-tv online: Vermieter ohne berechtigtes InteresseMieterrotation in WG ist zulässig; 30.8.2013;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Mieterrotation-in-WG-ist-zulaessig-article11257821.html

<Es ist ein Kommen und Gehen: Ein häufiger Mieterwechsel liegt nun mal in der Natur einer Wohngemeinschaft. Damit müssen auch Vermieter klarkommen, urteilt das Landgericht Berlin.

Hat ein Vermieter eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, muss er einen Mieterwechsel akzeptieren.

Hat ein Vermieter eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, muss er einen Mieterwechsel akzeptieren. Denn anders als bei einer Ehe oder Lebensgemeinschaft sei dieses Mietverhältnis in der Regel nicht auf Dauer angelegt. Daher müsse der Vermieter seine Erlaubnis erteilen. Das entschied das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 377/12), wie die Zeitschrift "Das Grundeigentum" des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin berichtet.

In dem verhandelten Fall war eine 280 Quadratmeter große Wohnung mit acht Zimmern an vier Mieter vermietet worden. Die Mieter wurden offiziell als Wohngemeinschaft betrachtet. Im Laufe der Zeit wechselte der Eigentümer des Hauses. Die Mieter wollten nach diesem Wechsel zwei Mitglieder der Wohngemeinschaft austauschen. Der neue Vermieter wollte das nicht akzeptieren.

Das Landgericht gab allerdings den Mietern Recht: Bei Wohngemeinschaften sei ein Wechsel der Vertragsparteien von vornherein vereinbart. Daher könne der Vermieter nicht verlangen, dass die Mieter nachweisen, ein berechtigtes Interesse an den neuen Mitbewohnern zu haben.

Laut Mietrecht wird unter einer Wohngemeinschaft ein lockerer Zusammenschluss von mehreren Personen verstanden, die eine Wohnung oder ein Haus gemeinsam bewohnen. Für ein derartiges Nutzungskonzept stehen im Wesentlichen zwei Gestaltungsmodelle zur Verfügung.

Bei dem wohl häufigsten Modell sind alle Mitglieder der Wohngemeinschaft Partei des Mietvertrags. Beim Abschluss des Mietvertrags ist die Mitwirkung aller Mitglieder der Gemeinschaft erforderlich. Soll ein einzelnes Mitglied der Gemeinschaft zur Vertretung der übrigen befugt sein, so muss dies vereinbart werden.

Die zweite Möglichkeit der Vertragsgestaltung besteht darin, dass ein Mitglied der Wohngemeinschaft den Mietvertrag abschließt und hierbei vereinbart, dass er das Recht haben soll, weitere Mitglieder in die Räume aufzunehmen.

Quelle: n-tv.de , awi/dpa>

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5.10.2013: <Wer zahlt? Rauchmelder in der Mietwohnung> - Fehlalarm ist vom Vermieter zu bezahlen, weil keine Pflichtverletzung des Mieters vorliegt

aus: n-tv online; 5.10.2013;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Rauchmelder-in-der-Mietwohnung-article11475011.html

<Rauchmelder können Leben retten, in den meisten Bundesländern ist der Einbau deshalb schon Pflicht. Die Kosten halten sich in Grenzen. Aber wer ist überhaupt zuständig? Mieter oder Vermieter? Und was, wenn ein Fehlalarm teuer wird?

Rund 400 Menschen kommen jedes Jahr bei Bränden um, die meisten von ihnen ersticken am giftigen Kohlenmonoxid. Rauchmelder könnten das in vielen Fällen verhindern. In 13 von 16 Bundesländern sind Rauchmelder schon Pflicht. Bayern schreibt die Nachrüstung bis Ende 2017 vor. Lediglich in Berlin, Brandenburg und Sachsen ist es Mietern und Immobilienbesitzern selbst überlassen, Rauchmelder zu installieren.

[Wartung wird auf den Mieter "umgelegt"]

In Mietwohnungen muss sich in der Regel der Vermieter um den Einbau von Rauchmeldern kümmern. Ausnahme ist Mecklenburg-Vorpommern, dort ist es Aufgabe der Mieter. Die Kosten sind für die Beteiligten überschaubar: "Zwischen 50 und 100 Euro kostet die Ausstattung einer Wohnung mit drei Zimmern" so Claus O. Deese vom Mieterbund Recklimghausen. "Vorgesehen sind hier Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flur. Die Rauchmelder müssen regelmäßig gewartet werden. Das übernimmt in der Regel der Vermieter. Die Kosten dafür darf er allerdings auf die einzelnen Mieter umlegen.

[Selbsteinbau auf eigene Kosten]

Mieter, die einen Rauchmelder installieren möchten und nicht warten wollen, bis der Vermieter in der Pflicht ist, können auch selbst aktiv werden. Auf eigene Kosten kann man den Einbau auch ohne Erlaubnis des Vermieters übernehmen.

[Fehlalarm bei einem Rauchmelder ist keine Pflichtverletzung]

Gerade bei Billig-Produkten kann es mitunter zu Fehlalarmen kommen. Für eventuelle Folgeschäden muss nicht unbedingt der Mieter aufkommen, wie das Amtsgericht Hannover entschieden hat. In dem verhandelten Fall hatten Nachbarn die Feuerwehr verständigt, weil ein Rauchmelder Alarm schlug. Die Feuerwehr brach die Wohnungstür auf und stellte fest, dass kein Feuer ausgebrochen war. Der Vermieter wollte anschließend die Kosten für die beschädigte Tür von den Mietern zurück. Ohne Erfolg, denn nach Ansicht der Richter liegt hier keine Pflichtverletzung vor (Az.: 537 C 17077/05).

Quelle: n-tv.de , ino>


Kommentar: Eventuelle Wanzen im Rauchmelder

Es ist in der heutigen Zeit nur normal, dass in den Rauchmeldern auch Wanzen für die Spionage installiert sind.

Michael Palomino, 5.10.2013

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Deutschland 23.10.2013:
<Prostitution: BFH: Zimmervermietung an Prostituierte ist kein Hotelbetrieb> - Bordellbetreiber müssen volle Umsatzsteuer zahlen, nicht die ermässigte Hotelsteuer

aus: n-tv online
; 23.10.2013;
http://www.n-tv.de/ticker/BFH-Zimmervermietung-an-Prostituierte-ist-kein-Hotelbetrieb-article11592786.htm

<München (dpa) - Betreiber von Bordellen müssen für die Vermietung von Zimmern an Prostituierte die volle Umsatzsteuer zahlen. Wie der Bundesfinanzhof in München entschied, geht es bei dieser speziellen Dienstleistung eben nicht darum, dass das Hotel dem Gast einen Raum zur Unterkunft überlässt. Also habe ein Bordellbetreiber keinen Anspruch auf ermäßigte Umsatzsteuer, die sogenannte Hotelsteuer. Geklagt hatte der Betreiber eines Eroscenters, der Doppelzimmer an Prostituierte für 110 bis 170 Euro pro Tag vermietet hatte - und dafür nur den ermäßigten Umsatzsteuersatz zahlen wollte.

Quelle: n-tv.de , dpa>

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Deutschland 6.11.2013: Mieter muss vor dem Auszug die Wände "neutral" streichen

aus: n-tv online: Auch ohne Renovierungsklauseln: Mieter müssen "neutral" streichen; 6.11.2013;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Mieter-muessen-neutral-streichen-article11676721.html

<Wer sich farblich austobt, muss bei Auszug nochmal malern.

Eine rote Wand im Wohnzimmer kann gut aussehen, eine blaue kann Räume optisch vergrößern. Dennoch freut sich nicht jeder Vermieter, wenn der Mieter den Pinsel schwingt. Jetzt entscheidet der Bundesgerichtshof über die farbliche Gestaltung von Mietwohnungen.

Gelb fürs Wohnzimmer, orange für die Küche oder rosa im Kinderzimmer – so lange Mieter in einer Wohnung leben, haben sie weitreichende Gestaltungsspielräume. Beim Auszug müssen die Wände dann aber wieder in neutralen Farben gestrichen werden, hat der Bundesgerichtshof jetzt klargestellt. Das gilt auch dann, wenn die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht ausdrücklich sind. Wer eine weiß gestrichene Wohnung anmietet und sie bunt hinterlässt, kann demnach zu Schadensersatz herangezogen werden.  

Die Mieter waren Anfang 2007 in eine frisch geweißte Doppelhaushälfte gezogen. Einzelne Wände strichen sie in rot, gelb und blau. Beim Auszug im Juli 2009 gaben sie das Objekt in diesem Zustand zurück. Die Vermieterin ließ daraufhin die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Dafür bezahlte sie rund 3600 Euro.

Einen Teil der Rechnung konnte sie über die Kaution decken. Den Rest von gut 1800 Euro wollte sie von den ehemaligen Mietern erstattet haben. Die wiederum wollten gar nichts bezahlen und verlangten ihre Kaution zurück. Schließlich seien sie laut Mietvertrag nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das Amtsgericht wies zunächst sowohl die Klage der Vermieterin als auch die Widerklage der früheren Mieter ab. In der Berufung wurden die Mieter allerdings zur Zahlung von knapp 900 Euro verurteilt. Daraufhin zogen sie vor den Bundesgerichtshof – doch auch dort blieben sie ohne Erfolg.

Neuvermietung wird schwierig [bei "ungewöhnlichen" Farben - die "neutrale Dekoration"]

Vermietern entstehe nämlich durchaus ein Schaden, wenn Wände in ungewöhnlichen Farben  gestrichenen seien. Diese würden von vielen potentiellen Mietern nicht akzeptiert, eine Neuvermietung der Wohnung sei damit "praktisch unmöglich", fanden die Richter. Mieter müssten die Wohnung also in "neutraler Dekoration" hinterlassen – oder Schadensersatz leisten.

Für den Deutschen Mieterschutzbund (DMB) ist das Urteil  "problematisch". Oftmals seien die Klauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam oder fehlten ganz. Und hier gelte nun zweierlei Recht: Mieter, die eine farblich neutrale Wohnung bezogen und nicht  verändert hätten, müssten bei Auszug weiterhin nicht renovieren. Wer  seine Wohnung dagegen bunt gestrichen habe, sei nun trotz fehlender  Klauseln zu einem neutralen Anstrich verpflichtet.

Quelle: n-tv.de , ino/AFP>

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Deutschland 5.12.2013: Untermieter, die nicht gehen wollen, kann man nicht so einfach rauswerfen

aus: n-tv online;
Untermieter wollen nicht ausziehen? - Vermieter darf Mieter nicht rauswerfen;
http://www.n-tv.de/ratgeber/Vermieter-darf-Mieter-nicht-rauswerfen-article11850971.html

<Vermieter können Untervermietung gestatten und auch wieder verbieten. Aber was, wenn in so einem Fall die Untermieter nicht die Wohnung räumen wollen? Der BGH fällt ein mieterfreundliches Urteil.

Vermieter müssen nicht generell erlauben, dass eine Wohnung vom Mieter untervermietet wird. Tun sie es doch, können sie eine einmal erteilte Erlaubnis auch widerrufen. Zieht der Untermieter in so einem Fall nicht aus, dürfen sie aber nicht sofort dem Mieter kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 5/13).

In dem Fall ging es um eine Wohnung in Berlin. Der Mieter war 1994 eingezogen. Im Mietvertrag war eine Untervermietung an bis zu zwei Personen ausdrücklich gestattet. Weiter hieß es: "Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen". Seit 2002 war die Wohnung tatsächlich untervermietet. 2010 kaufte eine Immobiliengesellschaft die Wohnung, gut ein Jahr später machte sie vom Widerrufsrecht Gebrauch. Gleichzeitig kündigte sie fristlos das Mietverhältnis wegen unerlaubter Untervermietung.

Wären die Untermieter dann ausgezogen, wäre der Fall womöglich erledigt gewesen. Allerdings hatte der Mieter schon seit längerer Zeit erfolglos versucht, seine Untermieter loszuwerden. Als das Untermietverbot erging, führte er gerade einen Räumungsprozess. Weil die Bewohner im Februar 2012 immer noch da waren, kündigte die Immobiliengesellschaft das Mietverhältnis erneut.

Die anschließende Räumungsklage schmetterte das zuständige Amtsgericht zunächst ab. Doch das Landgericht Berlin gab der Vermieterin Recht. Mit der "weiteren Gebrauchsüberlassung der Wohnung an die Untermieter" habe der Mann "in schwerwiegender Weise gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstoßen", so das Landgericht. Der Mieter hätte schließlich über ein Jahr Zeit gehabt, die Untermieter aus der Wohnung zu bekommen.

In letzter Instanz wurde der Fall nun vorm Bundesgerichtshof verhandelt. Und der entschied zugunsten des Mieters. Dieser hatte sich kurz nach der Räumungsklage des Vermieters mit seinen Untermietern auf einen Vergleich geeinigt. Bis zum 30. Juni 2012 sollte die Wohnung frei sein. Der BGH wollte deshalb keine Pflichtverletzung erkennen. Mit dem Räumungsprozess gegen die Untermieter habe der Mieter "alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen", so der BGH. Die Alternative wäre die Fortsetzung des Gerichtsverfahrens gewesen, doch damit wäre die Räumung wohl auch nicht deutlich schneller zu erreichen gewesen.

Quelle: n-tv.de , ino>

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4.4.2014: Gitarrenunterricht verschwiegen und Beschwerden nicht ernst genommen - fristlos gekündigt

aus: Extremnews online: Gitarrenunterricht verschwiegen Das kostete einen Mieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung seine Wohnung; 4.4.2014;
http://www.extremnews.com/ratgeber/recht/804014cf93596be

<Es sah alles nach einem langen, treuen Mietverhältnis über mehrere Generationen hinweg aus. Eine Frau wohnte 57 Jahre lang in einer Wohnung, in den letzten Jahren war ihr Sohn mit eingezogen, hatte ihre Pflege übernommen und wollte nach ihrem Tode selbst in den Vertrag eintreten. Er hatte ja auch schon wieder fünf Jahre lang in dem Objekt gelebt. Doch statt einer Bestätigung erhielt er vom Eigentümer eine außerordentliche Kündigung.

Die Begründung: Er habe über längere Zeit hinweg in dieser Wohnung Gitarrenunterricht erteilt und davon nichts mitgeteilt. Das sei eine gewerbliche Nutzung und entspreche nicht dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck. Außerdem habe es den Hausfrieden gestört, weil es deswegen zu Streitereien mit den Nachbarn gekommen sei.

Wie der Infodienst Recht und Steuern der LBS mitteilt, schlossen sich Deutschlands höchste Richter dieser Argumentation an und bestätigten die Kündigung. Wenn eine Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken angemietet sei, dürfe der Eigentümer nicht nach außen hin mit freiberuflichen oder gewerblichen Aktivitäten in Erscheinung treten.

(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 213/12)

Quelle: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS) (ots)>

Verkehrs-
                                                          und
                                                          Hinweisschilder
                                                          mit
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                                                          Wunschtexten  Geprägte
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Deutschland 14.3.2014: <Urteil in Brandenburg: Nachbarn müssen Zigarettenqualm auf Balkon dulden>

aus: Tagesspiegel online:
http://www.tagesspiegel.de/berlin/urteil-in-brandenburg-nachbarn-muessen-zigarettenqualm-auf-balkon-dulden/9619508.html

<Von Matthias Mattern

Ein Ehepaar aus Premnitz im Havelland hat vor Gericht geklagt, weil sie sich durch den Zigarettenrauch ihrer Nachbarn belästigt fühlen. Sie wollten erwirken, dass nur noch zu bestimmten Zeiten geraucht werden darf. Erfolglos, denn das Landgericht wies ihre Klage erneut ab.

Es bleibt alles wie es ist – zumindest vorerst: Ursula und Manfred Stelb aus Premnitz (Havelland) dürfen auf ihrem Balkon rauchen, wann immer sie Lust dazu haben. Ursula und Anton Reinl, ein Stockwerk darüber, müssen für ihre Kaffeepause entweder einen rauchfreien Moment abpassen oder den Qualm ertragen. Das Landgericht Potsdam hat am Freitag die Berufung der Reinls gegen das Urteil des Amtsgerichts Rathenow vom vergangenen September zurückgewiesen.

Die Eheleute hatten vor dem Amtsgericht versucht zu erzwingen, dass ihre Nachbarn im Erdgeschoss künftig nur noch zu bestimmten Tageszeiten auf ihrem Balkon rauchen dürfen, waren damit allerdings gescheitert. Auch der Vorsitzende Richter am Landgericht, Wolfgang Christ, sah am Freitag keinen Grund, anders zu entscheiden. Weder seien die Kläger massiv in der Nutzung ihres Balkons eingeschränkt, noch bestehe eine akute Gesundheitsgefährdung, so Christ.

Ehepaar hofft auf Bundesgerichtshof

Allerdings ist der Rechtsstreit mit dem Urteil von Potsdam wohl noch keineswegs vorbei. Das Landgericht erklärte eine Revision für zulässig. Die im Verfahren anstehenden Fragen hätten durchaus grundsätzliche Bedeutung, so der Vorsitzende Richter. „Die Grenzen des Passivrauchens werden ja immer wieder in der Gesellschaft diskutiert“, sagte Christ. Erst im vergangenen Juli hatte das Amtsgericht Düsseldorf entschieden, dass ein damals 75-jähriger Mieter seine Wohnung räumen müsse, weil er durch seine Rauchgewohnheiten die Gesundheit anderer Mieter im Haus gefährde. Ende Januar dieses Jahr allerdings hatte das Landgericht Düsseldorf bereits signalisiert, dass es die Wohnungskündigung aus formellen Gründen für unwirksam halte. Ein Urteil steht noch aus.

Die Reinls aus Premnitz bauen in ihrem Streit mit dem Raucherehepaar Stelb jetzt auf den Bundesgerichtshof. „Jetzt wo sie zulässig ist, gehen wir natürlich auch in Revision“, erklärte der Anwalt der Stelbs, Nils Ahrens, nach der Urteilsverkündung. Manfred Stelb, der ohne seine Frau nach Potsdam gekommen war, verließ relativ schnell nach der mündlichen Verhandlung zusammen mit seiner Anwältin Marianne Rehda das Gericht und blieb der Urteilsverkündung fern. „Ich muss mich jetzt erst mal sammeln“, sagte Stelb nach der Verhandlung, an dessen Ende der Vorsitzende Richter bereits ziemlich deutlich seine Sicht der Dinge dargelegt hatte.

„Sehr umfängliche zeitliche Beschränkung“

Zuvor war trotz einiger Geduld des Vorsitzenden Richters und seiner zwei besitzenden Kollegen ein Versuch, eine gütliche Einigung zu erzielen, gescheitert. Ursprünglich wollten die Reinls ihre rauchenden Nachbarn zwingen, sich zwischen 7 und 8 Uhr, 10 und 11 Uhr, 13 und 15 Uhr sowie zwischen 17 und 19 Uhr und zwischen 20 und 23 Uhr keine Zigarette auf dem Balkon anstecken zu dürfen. Schon während der mündlichen Verhandlung hatten die Richter am Landgericht dies als eine „sehr umfängliche zeitliche Beschränkung“ bezeichnet. Doch selbst auf einen Rauchverzicht innerhalb nur weniger Zeitfenster wollte sich Manfred Stelb nicht einlassen. Schließlich hätten er und seine Frau in der Vergangenheit stets Rücksicht genommen, zum Beispiel immer nur abwechselnd auf dem Balkon geraucht, zudem steige der Rauch ja nicht nimmer, sondern nur bei Windstille auf den Balkon darüber. „Wenn ich rauchen möchte, dann will ich das auf dem Balkon machen. Schließlich zahle ich dafür auch Miete“, so Stelb.>

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